Actualités

La retraite d’un notaire n’est pas un événement qui s’improvise la dernière année. C’est une transition qui se prépare sur plusieurs années, à la croisée d’enjeux professionnels, patrimoniaux et fiscaux qui n’ont aucun équivalent dans d’autres professions libérales. Car à la différence d’un médecin ou d’un avocat, le notaire ne ferme pas simplement son cabinet le jour de son départ : il transmet un office notarial, un instrument au service de l’état, dont la valeur est le fruit de toute une carrière.

Mal anticipée, cette cession peut représenter une perte significative — en valeur, en fiscalité, en pérennité et en sérénité. Bien préparée, elle devient l’acte final d’une carrière réussie, la passation vers un successeur et le point de départ d’une retraite bien méritée.

Un départ qui ne dépend pas que de vous

La première particularité de la retraite d’un notaire libéral tient à ce paradoxe : vous ne partez pas quand vous le décidez, mais quand la chancellerie vous demetra de vos fonctions (sur votre demande bien sûr) ou quand vous serez atteint de la limite d’âge (même si cela devient rare de voir un notaire exerce jusque là).

La cession d’un office individuel implique de présenter un successeur au Garde des Sceaux, dont la nomination est formalisée par un arrêté publié au Journal officiel. Ce n’est qu’à compter de cette publication — et éventuellement de la prestation de serment du repreneur devant la Cour d’appel — que la démission du cédant devient effective. Or, selon la réactivité des parties et des institutions, ce processus s’étale en moyenne sur trois à cinq mois. Ajoutez à cela le temps nécessaire pour trouver un repreneur sérieux, conduire les négociations, constituer le dossier de candidature, et vous comprendrez pourquoi les experts recommandent d’anticiper la cession au minimum 9 à 12 mois avant la date souhaitée de départ.

Pour les notaires exerçant en association au sein d’une SCP ou d’une SEL, la procédure diffère légèrement avec le processus d’agrément mais le calendrier reste contraint par les mêmes impératifs réglementaires. C’est précisément cette contrainte temporelle qui rend l’anticipation non pas souhaitable, mais indispensable.

Les droits à la retraite du notaire libéral : ce que vous avez cotisé

En tant que notaire libéral, vous cotisez à deux régimes distincts :

• La CNAVPL (Caisse nationale d’assurance vieillesse des professions libérales) pour la retraite de base, selon un système de points fondé sur vos revenus professionnels et organisé en deux tranches de cotisation.
• La CPRN (Caisse de Prévoyance et de Retraite des Notaires) pour la retraite complémentaire, elle-même divisée en section B (points proportionnels à la classe de produits de l’étude) et section C (cotisation proportionnelle à la moyenne triennale des produits de l’office).

La retraite moyenne d’un notaire libéral s’établissait à environ 44 764 € annuels en 2024, soit 3 730 € par mois. Un montant dont 83 % provient du régime complémentaire CPRN.

L’âge de départ en 2026 : ce que change la suspension de la réforme

La réforme des retraites de 2023 avait progressivement relevé l’âge légal de départ de 62 à 64 ans. Mais la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a instauré une suspension temporaire de cette montée en charge à compter du 1er septembre 2026, gelant l’âge légal à 62 ans et 9 mois pour les personnes nées entre le 1er janvier 1963 et le 31 mars 1965.

Un point important : pour percevoir sa retraite complémentaire CPRN, le notaire libéral doit avoir cessé son activité de notaire titulaire, cette cessation étant publiée au Journal officiel. Ce lien direct entre cession et liquidation des droits à la retraite fait de la planification conjointe des deux événements un enjeu absolument central.

À noter : Si vous envisagez un cumul emploi-retraite, les règles vont évoluer significativement en 2027. La LFSS 2026 réforme ce dispositif pour les pensions prenant effet à partir du 1er janvier 2027. Si votre situation s’y prête, liquider votre retraite avant le 31 décembre 2026 peut s’avérer stratégique.

Valoriser son office avant de le céder : ne pas attendre la dernière ligne droite

La valeur d’un office notarial ne se construit pas en un an. Elle résulte d’indicateurs structurels — volume d’activité, structure clientèle, composition des produits, organisation des équipes, qualité des locaux — que vous avez plusieurs leviers pour optimiser si vous anticipez suffisamment.

Entre 1 et 3 ans avant la cession : la phase de préparation active

C’est la période pendant laquelle vous pouvez encore agir efficacement sur les paramètres de valorisation :

Diversifier et stabiliser l’activité. Un office dont les recettes reposent trop sur le droit immobilier peut être perçu comme vulnérable aux cycles du marché. Un évaluateur et surtout un acquéreur valoriseront davantage une étude dont les produits sont répartis entre activité immobilière et droit de la famille voire éventuellement avec d’autres spécialités type droit des sociétés ou conseil patrimonial.

Structurer l’organisation. Un office qui “tient” grâce à la présence personnelle du notaire cédant est moins solide qu’une structure dotée d’un management intermédiaire solide et d’une organisation en partie décentralisée. L’acheteur sait qu’il devra fidéliser les clients par sa propre relation, mais il ne veut pas acheter un risque humain trop concentré.

Soigner les indicateurs financiers. La valorisation d’un office notarial repose aussi  évidemment sur les performances de l’étude et notamment le résultat et le chiffre d’affaires. Les cinq derniers exercices comptent davantage que les années qui précèdent cette période. Des choix comptables ou des investissements mal calibrés en fin de carrière peuvent peser sur la rentabilité et donc la valorisation.

Préparer la documentation. Un dossier de cession bien constitué — statuts à jour, procédures internes documentées, situation des baux, état du parc informatique, données sociales — réduit les délais de due diligence et rassure l’acquéreur.

Les 6 à 12 mois avant la cession : la phase de mise sur le marché

C’est le moment de mandater un expert en cession d’offices notariaux pour conduire une valorisation indépendante et structurer la mise en marché. Cette phase comprend l’identification des candidats potentiels, la conduite des entretiens de présélection, la négociation du traité de cession, et la stratégie de constitution du dossier de nomination destiné à la Chancellerie et transmis via la plateforme OPM.

La fiscalité de la cession : un enjeu majeur à ne pas négliger

Pour beaucoup de notaires, la cession de leur office représente l’opération financière la plus importante de leur vie professionnelle. Le traitement fiscal de la plus-value réalisée peut en modifier très significativement l’issue nette — dans un sens ou dans l’autre.

Quel régime fiscal selon la structure de votre office ?

Si vous exercez en SCP (soumise à l’IR), la plus-value réalisée est une plus-value professionnelle relevant des BNC. Elle peut bénéficier des régimes d’exonération prévus aux articles 151 septies, 151 septies A et 238 quindecies du Code général des impôts.

Si vous exercez en SEL (soumise à l’IS), la cession de vos parts génère une plus-value mobilière imposée en principe au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Autre option possible : l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu. 

L’exonération pour départ à la retraite : le dispositif clé (article 151 septies A du CGI)

C’est le mécanisme le plus avantageux pour un notaire libéral partant à la retraite exerçant en nom propre ou en SCP. Il permet une exonération totale d’impôt sur le revenu sur la plus-value professionnelle réalisée, sous réserve de remplir plusieurs conditions cumulatives :

1. L’activité a été exercée depuis au moins cinq ans à la date de la cession.
2. Le cédant cesse toute fonction dans l’office cédé et fait valoir ses droits à la retraite dans les deux années suivant la cession (délai apprécié à compter de la date de radiation au Journal officiel pour les notaires).
3. Le cédant ne détient pas plus de 50 % des droits ou parts de l’entreprise.

Point de vigilance jurisprudentiel : La Cour administrative d’appel a précisé que la condition de “cessation des fonctions” s’apprécie, pour un notaire, à la date du retrait par arrêté du ministre de la Justice. Ce n’est pas la date de signature du traité de cession, ni celle de la négociation. Le délai de 24 mois s’apprécie à compter de cette date. Une erreur de calendrier peut conduire au rejet de l’exonération — avec des conséquences fiscales très lourdes.

Important : même en cas d’exonération d’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux (17,2 %) restent dus sur la plus-value à long terme.

L’abattement fixe pour les dirigeants de PME partant à la retraite (article 150-0 D ter du CGI)

Pour les notaires exerçant en SEL, un abattement fixe de 500 000 € est applicable sur la plus-value mobilière en cas de départ à la retraite, sous conditions de détention et de cessation de fonctions. Le solde au-delà de 500 000 € reste imposé au PFU de 30 %, ou au barème progressif sur option.

Le report d’imposition via apport-cession (article 150-0 B ter du CGI)

Pour les cessions de parts de SEL, le régime d’apport-cession permet d’apporter ses parts à une holding avant la vente, reportant l’imposition de la plus-value. Ce mécanisme implique un réinvestissement d’au moins 70 % du produit de cession dans une activité économique sous 36 mois (conditions durcies par la loi de finances 2026 : le quota passe de 60 % à 70 %, le délai de 2 à 3 ans). Ce type de montage nécessite une ingénierie patrimoniale précoce — il ne peut pas s’improviser l’année de la cession.

Le calendrier idéal : un compte à rebours en quatre temps

Voici un planning indicatif pour organiser sereinement la fin de carrière d’un notaire libéral.

1 à 3 ans avant le départ

• Réaliser un premier bilan retraite auprès de la CPRN et de la CNAVPL pour connaître vos droits estimés ; 
• Faire une valorisation de votre office pour identifier les axes d’amélioration ; 
• Consulter un fiscaliste pour évaluer l’impact fiscal de la future cession selon la structure juridique de l’office.
• Anticiper d’éventuels rachats de trimestres (dans la limite de 12 trimestres) si votre durée d’assurance est insuffisante ; 

• Structurer l’organisation de l’office pour réduire la dépendance à votre personne ; 
• Optimiser les X derniers exercices pour améliorer votre valorisation ; 
• Envisager, si pertinent, les montages juridiques préalables (transformation de SCP en SEL, création d’une holding, etc.) — ces opérations prennent du temps et doivent être finalisées avant l’entrée en processus de cession.

6 à 12 mois avant le départ

• Mandater un expert spécialisé en cession d’offices notariaux pour piloter et structurer la mise en marché ; 
• Identifier les candidats repreneurs et conduire les entretiens de présélection ; 
• Recevoir et contresigner une lettre d’intention d’achat de l’acquéreur que vous avez sélectionné ; 
• Vérifier le respect des conditions calendaires ouvrant droit à l’exonération de plus-value (article 151 septies A ou 150-0 D ter).

6 mois avant le départ

• Signer le traité de cession et constituer le dossier de nomination destiné à la Chancellerie ; 
• Levée de la condition suspensive de financement par l’acquéreur (s’il y en a une) ; 
• Déposer le dossier de cession sur la plateforme OPM de la Chancellerie ; 
• Publication de l’arrêté de nomination au Journal officiel ; 
• Prestation de serment du repreneur et passation des pouvoirs (selon les cas) ; 
• Liquidation effective de la retraite CPRN et CNAVPL.

Les erreurs à ne pas commettre

Attendre d’être “prêt” psychologiquement. La transition d’une identité professionnelle aussi forte que celle de notaire à sa retraite ou une autre aventure professionnelle est difficile. De nombreux notaires remettent à plus tard la préparation de leur départ, et se retrouvent à devoir céder dans l’urgence — avec toutes les conséquences que cela implique sur le prix et la fiscalité.

Confondre date de négociation et date de démission. Le délai de 24 mois pour l’exonération de l’article 151 septies A s’apprécie à compter de la parution au Journal officiel — pas de la signature du traité. Ce décalage peut invalider l’exonération si le calendrier n’est pas rigoureusement anticipé.

Négliger la structure juridique de l’office. Le régime fiscal de la cession diffère profondément selon que vous exercez en nom propre, en SCP ou en SEL. La question de la forme juridique doit être analysée plusieurs années avant la cession, pas la veille.

Sous-estimer le délai de la procédure administrative. Un dossier de nomination peut prendre 2 à 5 mois une fois déposé. Tout retard dans la constitution du dossier se répercute directement sur votre date de départ effective.

Oublier de liquider l’ensemble de ses droits à la retraite. Pour bénéficier du cumul emploi-retraite intégral (sans plafond de revenus), toutes les retraites de base et complémentaires doivent avoir été liquidées et le taux plein atteint. Un oubli peut plafonner vos revenus d’activité post-retraite.

Conclusion : la cession n’est pas la fin, c’est le couronnement

La transmission d’un office notarial est l’un des actes les plus complexes de la vie professionnelle d’un notaire — et probablement l’un des plus lourds de conséquences pour son avenir personnel. Elle mérite d’être abordée avec la même rigueur et la même anticipation que les actes les plus délicats que vous avez instruits tout au long de votre carrière.

Valorisation, fiscalité, calendrier administratif, droits à la retraite : chacun de ces sujets interagit avec les autres. C’est précisément pour cette raison qu’une approche globale, conduite suffisamment tôt avec des experts spécialisés, fait toute la différence entre une cession subie et une transmission maîtrisée.

Malatiré accompagne les notaires dans la préparation et la réalisation de la cession de leur office. Pour un premier échange sur votre situation, contactez notre équipe.

Reprendre un office notarial est un projet structurant, juridiquement encadré et financièrement exigeant. Ce guide vous accompagne pas à pas — de la détection d’une étude disponible à la signature de l’acte de cession — afin de vous donner toutes les clés pour identifier une bonne opportunité et mener votre acquisition à terme.

Le marché des études notariales à céder : état des lieux

En France, on dénombre environ 7 027 offices notariaux, dont une proportion significative change de mains chaque année. Les cessions d’études notariales obéissent à un cadre strictement réglementé par le Conseil Supérieur du Notariat (CSN) et par la loi du 25 ventôse an XI, modifiée à de nombreuses reprises, notamment par la loi Macron de 2015 qui a libéralisé partiellement la carte notariale.

Depuis cette réforme, il y a eu une augmentation de +59 % des offices notariaux en France. Certaines études créées lors de la première (2017-2018) et deuxième vague (2019-2020) arrivent aujourd’hui à maturité. Malheureusement ces lancements d’activité étant par nature énergivores, certains “créateurs” d’études se décident à céder leur office. 

Le marché est peu transparent et fortement relationnel. La plupart des opportunités ne sont jamais publiées sur des portails grand public. Elles circulent au sein de réseaux professionnels, de structures spécialisées comme Malatire.fr..

Comment trouver une étude notariale à vendre

Contrairement à une cession de fonds de commerce classique, une étude notariale à vendre n’est pas une annonce que l’on croise sur un portail généraliste. Le notaire cédant choisit son repreneur avec soin. La démarche d’identification est donc proactive et multicanale.

Le cabinet Malatiré 

La valeur ajoutée d’un cabinet hautement spécialisé tel que le nôtre repose sur un double apport. D’une part, vous bénéficiez d’un accès privilégié aux meilleures opportunités, généralement non diffusées sur le marché (« off-market »). D’autre part, nous vous accompagnons de manière complète sur les dimensions financières, juridiques et humaines inhérentes à une opération de reprise.

La négociation constitue une discipline à part entière, essentielle à la réussite de transactions qui, menées en direct, pourraient échouer pour des motifs secondaires. Notre intervention permet notamment de prendre du recul, de replacer les enjeux dans le contexte du marché et des pratiques en vigueur, tout en maintenant une attention constante sur l’objectif final, à l’abri de considérations excessivement émotionnelles.

Enfin, notre expertise en matière de valorisation d’études représente un levier déterminant dans la conduite des négociations, en particulier lorsque la question du prix est abordée.

Le réseau professionnel personnel

L’activation de votre réseau professionnel personnel constitue indéniablement un atout. Toutefois, il convient d’avoir à l’esprit que cette démarche s’inscrit généralement dans une temporalité longue, dans la mesure où elle ne permet d’accéder qu’à un nombre limité d’opportunités — souvent deux à trois au maximum.

Ce volume restreint contraste avec celui proposé par un cabinet spécialisé, en mesure de vous présenter des opportunités de manière régulière et en nombre significatif, vous offrant ainsi une capacité d’analyse et de sélection bien plus étendue. Dès lors, le recours à votre réseau doit soit s’inscrire dans une stratégie de long terme, soit être envisagé en complément de l’accompagnement d’un cabinet spécialisé.

Par ailleurs, une telle approche ne s’accompagne pas de conseils personnalisés, ce qui accroît sensiblement le niveau d’incertitude et donc le risque entourant votre projet d’acquisition.

---

Les critères d’une bonne opportunité

Toutes les études à céder ne se valent pas. Avant de vous engager dans un processus d’acquisition, il est indispensable d’analyser l’opportunité selon plusieurs axes complémentaires.

La localisation, le bassin de clientèle et la concurrence 

Une étude en zone urbaine dense offre un volume d’affaires naturellement élevé mais s’accompagne d’une concurrence plus forte et d’un prix d’acquisition plus élevé. Une étude en zone rurale ou périurbaine peut au contraire représenter une position de quasi-monopole territorial, avec une clientèle fidèle et peu exposée à la concurrence. L’analyse démographique du ressort (évolution de la population, dynamisme immobilier, tissu économique local) est incontournable. 

La structure de chiffre d’affaires

Il faut distinguer les actes récurrents — transactions immobilières, successions, donations, droit des sociétés — des actes exceptionnels qui ont pu gonfler un exercice sans se reproduire. Un chiffre d’affaires stable sur 5 ans et diversifié est bien plus rassurant qu’une activité générée par seulement quelques “gros” clients. Il convient également d’analyser l’intuitu personae du dirigeant à savoir les relations que peuvent avoir un cédant et qui ne sont pas transposables à son successeur. 

Le personnel d’une étude notariale 

Les collaborateurs d’une étude en constituent souvent le véritable actif immatériel. Un(e) notaire salarié(e) expérimenté(e), des clercs compétents, une organisation administrative rodée : ces éléments conditionnent la continuité d’exploitation après la cession. L’expérience dans le notariat et l’ancienneté dans l’étude sont des critères déterminants. 

L’outil de travail : locaux, matériel et logiciels

Les locaux (propriété ou bail), les logiciels de rédaction (Septeo, Fichorga, Fiducial…), l’état du parc informatique, la qualité du mobilier sont autant d’éléments qu’il convient de regarder. Si un investissement de remise à niveau significatif doit être fait, il convient d’en tenir compte dans le prix de cession définitif.

Critère	Signal positif	Signal d’alerte
Chiffre d’affaires	Stable ou croissant sur 5 ans	Forte dépendance à un seul type d’actes
Clientèle	Diversifiée, fidèle, bien documentée	Concentrée autour du notaire cédant
Personnel	Stable, expérimenté, motivé	Turn-over élevé, conflits latents
Localisation	Bassin dynamique, peu de concurrents	Déclin démographique, sur-concurrence
Systèmes	Outils récents, numérique avancé	Retard technologique coûteux à combler

Évaluer la valeur d’un office notarial

La valorisation d’une étude notariale est un exercice délicat qui ne se réduit pas à un simple multiple du chiffre d’affaires. En pratique, plusieurs méthodes coexistent et se complètent.

La méthode patrimoniale dite “sur les produits” 

Il s’agit de la méthode couramment utilisée et qui se base sur le volume d’activité. Cependant il convient de faire bien attention à l’emploi des coefficients pour un non sachant : l’application d’un coefficient sur le chiffre d’affaires sans correction, sans retraitement ni calculs avant ou après serait quasi-systématiquement erronée. 

Dans notre approche en matière de valorisation patrimoniale 

La méthode de multiple de l’excédent brut d’exploitation (EBE) dite “sur les résultats”

Plus sophistiquée, elle repose sur la capacité de l’étude à générer un résultat. On applique un multiple à l’EBE retraité. Cette approche est jugée plus fiable car elle reflète la rentabilité réelle de la structure et c’est le juge de paix de la viabilité d’une opération.

“La valeur d’une étude notariale ne se lit pas que dans un bilan. Elle se comprend dans ses relations, son assise territoriale et la confiance que lui accordent ses clients et partenaires dans le temps.”

---

Le rôle de l’expert-comptable spécialisé

Avant toute signature d’un traité de cession, il est indispensable, pour l’acquéreur, de faire réaliser un audit comptable indépendant par un expert-comptable maîtrisant les spécificités des professions réglementées.

Ce professionnel est en mesure de retraiter les comptes, d’identifier les éléments non récurrents et de détecter les principaux risques comptables et financiers liés à l’étude notariale. Bien que cet audit représente un investissement — généralement de l’ordre de quelques milliers d’euros — celui-ci est largement justifié au regard de la sécurisation qu’il apporte à l’opération.

Il convient, à cet égard, de distinguer clairement deux types de prestations : la valorisation et l’audit comptable, financier, social et fiscal. La valorisation vise à déterminer la valeur de l’étude à partir d’une analyse financière globale de la structure. L’audit, quant à lui, consiste à vérifier un certain nombre de points clés afin de s’assurer de l’absence d’anomalies significatives.

À titre d’exemple, seul l’audit permet de mettre en évidence l’existence éventuelle de créances douteuses, d’apprécier le niveau de provisionnement des engagements (notamment en matière de départs à la retraite) ou encore d’identifier d’éventuelles fragilités financières. Dans cette perspective, l’audit peut être assimilé, toutes proportions gardées, à un contrôle technique préalable à la cession.

Les conclusions de cet audit sont susceptibles, le cas échéant, d’alimenter les discussions et d’entraîner un ajustement du prix, si des éléments de nature à affecter la valeur de l’étude sont mis en évidence.

---

Les étapes de l’acquisition d’une étude notariale

L’acquisition d’un office notarial suit un processus balisé, encadré par la réglementation professionnelle. Voici les grandes étapes dans leur ordre chronologique.

1. Définir son projet d’acquisition. Clarifiez vos critères : la ou les zone(s) géographique(s), la taille d’étude notariale souhaitée, l’apport et le budget disponible, mode d’exercice envisagé (SCP, SEL…). Un projet flou génère des déperditions d’énergie considérables.
2. Identifier l’étude cible et prendre contact. Via un cabinet spécialisé ou votre réseau. La première rencontre avec le notaire cédant doit permettre d’établir un climat de confiance et d’obtenir les premiers éléments financiers sous accord de confidentialité.
3. Signer une lettre d’intention (LOI). Ce document relativement peu contraignant fixe les grandes lignes de votre offre : fourchette de prix, conditions suspensives, calendrier prévisionnel. Il marque le début de la période d’exclusivité de négociation.
4. Réaliser l’audit. Phase indispensable d’audit approfondi (financier, juridique, social, fiscal) permettant de confirmer ou d’infirmer l’absence de problèmes. C’est à ce stade que les éventuels passifs cachés doivent être mis à jour.
5. Rédaction et signature d’un traité de cession. Négociation des garanties d’actif et de passif (GAP), des clauses de non-concurrence, des modalités de transition. La rédaction requiert l’assistance d’un avocat spécialisé en droit des professions réglementées.
6. Déposer le dossier de candidature au Ministère de la Justice (plateforme OPM). L’acquéreur doit obtenir soit un agrément soit la non opposition du Garde des Sceaux. Le dossier comprend diplômes, attestations professionnelles, casier judiciaire, plan de financement. Ce processus peut prendre 2 à 5 mois.
7. Signer l’acte attestant la levée des conditions suspensives, payer le prix de cession et démarrer à l’étude. Il est recommandé de signer un acte entérinant la levée des conditions suspensives mentionnées dans le traité. La cession devient effective à la date de nomination ou de prestation de serment. Une période de passation des dossiers est organisée pour assurer la continuité du service aux clients.

Financer la reprise d’un office notarial

Le financement d’une étude notariale mobilise des montants souvent significatifs. Les montages les plus courants combinent plusieurs sources.

Le financement bancaire 

Les banques qui financent le notariat aujourd’hui proposent des prêts d’acquisition sur 7 à 15 ans et peuvent financer jusqu’à 80 à 90 % du prix de cession si le dossier est solide. Cependant ce montant évolue constamment et il est très tributaire de la qualité de la fixation du prix de cession. Si le prix a été fixé par une valorisation de notre cabinet vous bénéficierez a priori de conditions bancaires plus favorables que si le prix est fixé arbitrairement et donc souvent au-dessus du marché par un cédant sans assistance d’un expert. 

Les configurations qui ne sont pas neutres

Le montage en Société d’Exercice Libéral (SEL) combiné à une société holding permet d’optimiser le financement en faisant remonter les dividendes de l’étude dans la holding pour rembourser l’emprunt. Ce schéma requiert un conseil fiscal avisé.

Point de vigilance : Le plan de financement doit démontrer que la charge de remboursement est soutenable dès la première année d’exercice. Le ratio dette/EBE est particulièrement regardé par les banques.

---

Les pièges à éviter lors d’une reprise

L’enthousiasme légitime d’un projet d’acquisition peut conduire à des erreurs coûteuses. Voici les écueils les plus fréquemment rencontrés.

• Mal apprécier l’intuitu personae : une clientèle très attachée à la personne du notaire cédant peut ne pas vouloir poursuivre avec son successeur. Une période d’accompagnement bien calibrée soignée permet d’éviter une fuite de clientèle.
• Négliger les audits : un contentieux prud’homal en cours, des heures supplémentaires non payées, des indemnités de départ en retraite non provisionnées peuvent générer des passifs importants.
• Sous-estimer le temps de l’agrément : dans le cas d’une association vous discuterez des paramètres de la cession avec le cédant mais vous vous associez aux associés du cédants. Vous devrez donc obtenir leur agrément. Il convient donc de prendre le temps nécessaire pour faire leur connaissance, confronter vos visions du notariat et partager le projet d’entreprise. Anticipez-le.
• Négliger la clause de non-concurrence : sans rédaction précise (durée, périmètre géographique, sanction), un notaire cédant pourrait nuire à l’activité de son successeur en récupérant une partie de la clientèle (surtout en cas de ré-installation proche).
• Sous-estimer la dimension humaine : une étude repose sur des femmes et des hommes. Leur adhésion conditionne largement la réussite de la transition. Prenez le temps d’en savoir plus, auprès du cédant ou de ses associés sur le personnel en place. Cela vous fera gagner un temps précieux. 
• Se passer d’un accompagnement spécialisé : la complexité financière, juridique, fiscale et réglementaire est telle qu’un accompagnement par des professionnels expérimentés n’est pas un luxe, c’est une nécessité pour sécuriser votre opération. 

Conclusion : transformer un projet en réalité

Acquérir une étude notariale est l’un des projets professionnels les plus structurants qui soit pour un notaire : il donne la direction de votre carrière. Il mobilise des compétences financières, juridiques et relationnelles sur une durée longue. La clé du succès réside dans la préparation en amont : définir un projet clair, s’entourer des bons conseils dès la phase de prospection, conduire un audit rigoureux et construire un plan de financement robuste.

Le Cabinet Malatiré accompagne des centaines de candidats acquéreurs chaque année à chaque étape de ce parcours : identification des études disponibles, analyse de la valeur, structuration du financement, constitution du dossier d’agrément et suivi post-cession. Notre réseau et notre expertise sectorielle sont à votre service pour transformer votre ambition en réalité.

Prenez-un rendez-vous avec un associé du cabinet Malatiré pour vous accompagner dans votre projet.

La cession de parts sociales de SCP (Société Civile Professionnelle) est un tournant majeur dans la carrière d’un notaire. Que vous soyez cédant en quête d’une retraite méritée ou acquéreur souhaitant vous installer pour la première fois, cette opération ne se résume pas à une simple transaction. Elle est encadrée par un formalisme strict, une déontologie rigoureuse et des enjeux fiscaux parfois considérables.

Comment valoriser vos parts ? Quelles sont les étapes du processus de cession  ? Voici l’essentiel pour maîtriser votre cession de parts sociales de SCP notariale.

1. La valorisation des parts sociales : passer de la vision comptable à financière 

L’évaluation de la SCP qu’elle soit à l’impôt sur les revenus (IR) ou à l’impôt sur les sociétés est plus complexe qu’une évaluation d’étude individuelle. 

Une erreur classique en matière d’évaluation de SCP à l’IR consiste donc à calquer les travaux sur le mode opératoire des valorisations des offices individuels. Une autre erreur provient du mauvais traitement des capitaux propres et notamment de l’absence de retraitement de ce montant. En effet certaines pratiques de décalage dans le temps des rémunérations des gérants peuvent gonfler artificiellement les capitaux propres et donc l’évaluation alors même que lesdits capitaux propres seront diminués une fois le résultat prélevé en intégralité. 

Enfin l’évaluation du “droit de présentation” de la structure doit être le fruit d’une analyse holistique : historique et insertion de l’étude dans son tissu local, nature de la clientèle, qualité du personnel, des locaux, du matériel, entente entre associés, attractivité de l’étude… au total ce sont pas moins d’un dizaine de critères que nous apprécions avant de définir des coefficients ou multiples d’évaluation. 

Conseil d’expert : Une évaluation doit faire intervenir au moins deux méthodes de valorisation issues de deux familles distinctes à savoir qui ont des “principes” différents. Par exemple, le postulat d’une valorisation par la méthode de rentabilité est : “l’entreprise vaut ce qu’elle génère” à la différence du postulat d’une méthode patrimoniale qui serait plutôt “l’entreprise vaut ce qu’elle a accumulé”. Une évaluation en bonne et due forme est indispensable pour éviter les redressements fiscaux ou limiter les contestations entre associés.

2. La procédure d’agrément : L’intuitu personae au cœur de la SCP 

La SCP est une société de personnes. L’arrivée d’un(e) nouvel(le) associé(e) impacte directement l’équilibre de la structure.

1. Le droit de regard des associés : Le cédant doit informer ses coassociés de son projet. Selon les statuts, ces derniers disposent généralement d’un droit de préemption et d’un droit d’agrément.
2. Le délai de réflexion : Souvent, les statuts prévoient un délai (généralement  3 à 6 mois) pour que les associés agréent  ou refusent le candidat cessionnaire .
3. L’intervention de la Chancellerie : La cession de parts de SCP de notaires est soumise à une condition suspensive de nomination par arrêté ou de non-opposition du Garde des Sceaux. L’instruction du dossier se fait sur la plateforme OPM. 

3. Fiscalité de la cession : Anticiper pour optimiser 

Il s’agit là d’un enjeu déterminant  pour le cédant et qui est parfois, malheureusement, sous-évalué. 

• Le régime des plus-values professionnelles : Si vous détenez vos parts depuis plus de 5 ans et selon le montant des recettes, vous pouvez bénéficier d’exonérations (articles 151 septies ou 151 septies A du CGI pour départ à la retraite). Nous ne pouvons que vous recommander, au vu des sommes en jeux, de vous attacher les services d’un fiscaliste. 

• Les droits d’enregistrement : À la charge de l’acquéreur, ils s’élèvent généralement à 3 % après un abattement proportionnel au nombre de parts.

4. Les étapes clés du calendrier de cession

1. Les discussions (négociations) entre les parties qui se traduisent par une lettre d’intention rédigée par l’acquéreur et contresignée par le cédant. 
2. L’audit comptable, fiscal et social de la structure par les conseils du futur cessionnaire ainsi que les premiers rendez-vous avec des organismes bancaires pour ce dernier. 
3. La signature d’un traité de cession sous conditions suspensives 
4. L’obtention d’un financement + l’agrément des associés le cas échéant
5. Le dépôt et l’instruction sur la plateforme OPM
6. L’arrêté de nomination du cessionnaire (ou la notification de non-opposition) et de démission du cédant par le Garde des Sceaux. 
7. L’acte constatant la réalisation des conditions suspensives et le paiement du prix. 

5. Pourquoi se faire accompagner ? 

Vendre ou acheter des parts de SCP ne s’improvise pas. Les obstacles sont nombreux et variés : les difficultés à trouver un cessionnaire compétent et compatible avec les associés restants,  les risques de blocage entre associés ou de refus d’agrément par le Ministère de la Justice, les risques liés au financement de l’opération, les risques ou incidences fiscales… sont réels. Un expert en cession d’offices notariaux vous aide à franchir tous les obstacles d’une opération “extraordinaire” dans la carrière d’un notaire. 

Conclusion : Préparez l’avenir de votre étude

La cession de parts de SCP de notaires est un processus long, s’étalant souvent sur 6 à 12 mois entre les premières discussions et la prise de fonction  de l’acquéreur. Une préparation minutieuse est la clé d’une transmission sereine et pérenne.

Vous envisagez de céder vos parts ou de rejoindre une SCP ? Prenez-un rendez-vous avec un associé du cabinet Malatiré pour vous accompagner dans ce projet

Après deux années (2023-2024) de turbulences marquées par une hausse brutale des taux et un gel des transactions, l’année 2025 s’achève sur un constat de « convalescence active ». Pour les professionnels du notariat et les experts de la cession d’offices, comprendre ces mutations est essentiel. Entre stabilisation des prix, retour progressif du crédit et nouveaux enjeux fiscaux, voici l’analyse complète du marché immobilier français.

Le Bilan 2025 : un redémarrage sous le signe de la résilience

L’année 2025 ne restera pas dans les mémoires comme celle d’une euphorie retrouvée, mais comme celle du point d’inflexion. Après avoir touché un plancher bas fin 2024, le volume des transactions a repris des couleurs.

• Volumes en hausse : Avec environ 925 000 transactions réalisées sur l’année (soit une hausse de plus de 8 % par rapport à 2024), le marché a retrouvé une fluidité mécanique. Si nous sommes encore loin du million ou plus de ventes des années fastes, le blocage psychologique des acquéreurs semble levé.
• La fin de la purge des prix : Nationalement, les prix se sont stabilisés (+0,8 % en moyenne). On observe cependant une France à deux vitesses : alors que Paris et les grandes métropoles (Lyon, Bordeaux) ont vu leurs prix frémir à nouveau (+2 % à +3 %), certaines zones rurales ou villes moyennes ont continué leur ajustement.
• Le facteur crédit : La stabilisation des taux d’intérêt autour de 3,2 % à 3,4 % sur 20 ans a redonné de la visibilité aux ménages. Les banques, après une période de grande prudence, ont rouvert les vannes, notamment pour les primo-accédants grâce à l’élargissement du PTZ (Prêt à Taux Zéro).

Les 3 tendances majeures qui ont façonné 2025

1. La “Valeur Verte” : Le juge de paix

L’entrée en vigueur des nouvelles contraintes du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) a radicalement transformé la négociation. En 2025, les passoires thermiques (G et F) ont subi des décotes allant jusqu’à 15 % dans certaines régions, tandis que les biens “A” ou “B” s’arrachent au prix fort. Pour les offices notariaux, cela s’est traduit par une complexification accrue des dossiers de vente et un rôle de conseil renforcé.

2. La hausse des “Frais de Notaire” (DMTO)

Mesure phare de l’année, l’augmentation temporaire des Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) décidée par de nombreux départements pour renflouer leurs caisses a eu un effet double : un pic d’activité avant l’entrée en vigueur des hausses, suivi d’un léger attentisme en fin d’année.

3. Le retour de l’investissement locatif “géré”

Face à la crise du logement neuf, les investisseurs se sont tournés massivement vers l’ancien avec travaux ou les résidences gérées (étudiantes, seniors). La fiscalité du meublé (LMNP) a été au cœur des débats juridiques, obligeant les notaires à une veille constante pour optimiser les montages de leurs clients.

Perspectives 2026 : vers un marché de “Conseil” plutôt que de “Flux”

L’horizon 2026 s’annonce plus serein, mais exigeant. Le marché ne reviendra pas à l’automatisme des années 2019-2022.

• Stabilisation durable des taux : Les prévisions tablent sur des taux plancher autour de 3 %, ce qui devrait maintenir une demande constante sans provoquer de surchauffe.
• Pénurie de l’offre : Le vrai défi de 2026 sera l’offre. La construction neuve reste à la traîne, ce qui maintiendra une pression haussière sur les prix de l’ancien bien situé.
• Opportunités pour les Offices Notariaux : Pour les repreneurs d’offices ou les notaires souhaitant céder leur structure, le marché 2026 est favorable. La reprise des volumes sécurise le chiffre d’affaires, mais la mutation du métier vers le conseil (gestion de patrimoine, droit des sociétés, rénovation énergétique, droit de la famille lié à l’immobilier) devient le principal moteur de croissance.

L’avis de l’expert : “En 2026, l’expertise notariale reste  la clé de voûte des transactions. Les acquéreurs ne cherchent plus seulement un acte authentique, mais une sécurisation de leur investissement face aux normes environnementales et fiscales mouvantes. Plus que jamais le notaire aura l’occasion de proposer, par exemple, une approche patrimoniale holistique.”

Quel impact pour la cession de votre office ?

Pour les notaires cédants et pour les acquéreurs, ce bilan est encourageant. Après une forte baisse des valorisations en 2023 et 2024 on observe à nouveau une légère hausse notamment chez ceux dont l’office est bien équilibré entre droit immobilier et droit de la famille. La reprise amorcée en 2025 redonne du poids dans les discussions  aux cédants. Pour les acquéreurs, c’est le moment idéal pour s’installer : les prix de l’immobilier n’ont pas encore retrouvé leurs sommets, et la dynamique de 2026 offre une visibilité sécurisante pour un business plan sur 5  ans.

Vous envisagez de céder ou d’acquérir une étude dans ce nouveau contexte de marché ? Prenez rendez-vous avec un associé ici.

Lorsqu’un notaire envisage de créer son propre office notarial, il ne s’agit pas seulement d’une nomination administrative: c’est véritablement la création d’une entreprise avec ses enjeux financiers, opérationnels, humains et stratégiques. Le business plan ou dossier prévisionnel en français, est l’outil central qui transforme une idée en projet structuré et crédible.

À quoi sert un “business plan” dans le contexte d’un office notarial ?

• Structurer votre projet : clarifier vos objectifs, votre positionnement, vos services, votre marché, vos ressources.
• Estimer les besoins financiers : anticiper les charges (locaux, salaires, équipement, informatique, etc.) et les produits (actes, consultations, négociation…).
• Convaincre les organismes bancaires (CDC, Interfimo, Banques traditionnelles) : toutes ces entités vont exiger un dossier solide avant de vous accorder un prêt. Le business plan peut vous permettre aussi d’obtenir de meilleurs conditions de financement (meilleur taux, apport moins important, garanties plus avantageuses…).
• Piloter l’activité : le business plan n’est pas figé — il devient un outil de suivi (réalisé vs prévisionnel), de réajustement et de pilotage périodique. Il vous donne la trajectoire, la direction à suivre.
• Anticiper les risques : identifier les aléas (retard de clientèle, charges imprévues, concurrence locale) et prévoir des marges de sécurité. Quand vous l’actualisez avec les chiffres réels obtenus vous pourrez par exemple renégocier des conditions d’emprunt voire, en cas de difficulté, demander des découverts ou prêts de trésorerie pour palier à un problème de paiement vis à vis d’un client important.

Les étapes clés pour élaborer un business plan performant pour un office

Voici les principaux composants d’un business plan adapté à la création d’un office notarial :

1. Analyse de l’environnement local

• Étude de marché : analyser les secteurs du notariat (évolution de l’immobilier localement, la confiance des dirigeants pour les opérations de leurs entreprises, les indicateurs du droit de la famille : taux de divorce, revenu moyen par habitants…), les segments de clientèle (répartitions entre particuliers, entreprises, collectivités, répartition entre résidences principales ou secondaires, répartition par tranches d’âge, les volumes du marché local.
• Analyse de la concurrence : quels offices déjà implantés ? Quels services complémentaires offrent-ils ? Quelles failles ou opportunités locales (zones peu couvertes, spécialisation) ?
• Contexte réglementaire & juridique : comprendre les obligations et contraintes propres au notariat (type de rémunération possible, facturation d’honoraires, règles de déontologie, obligations de structure).

2. Définition de la stratégie et du modèle d’activité

• Positionnement : généraliste, spécialisé (immobilier, successions, droit rural, etc.), mix de services.
• Offres & tarifs : définir une grille tarifaire en fonction de ce qui est inclus dans le tarif et ce qui peut faire l’object d’une facturation de conseils (en conformité avec les barèmes légaux) et projeter le volume annuel d’actes.
• Calendrier de montée en charge : on estime souvent qu’il faut plusieurs mois avant que les recettes commencent à compenser les dépenses.
• Partenariats ou prescription : collaborations avec avocats, experts-comptables, conseillers en gestion de patrimoine, géomètres, promoteurs, agents immobiliers.

3. Plan financier prévisionnel

• Charges d’aménagement et d’installation : travaux des locaux (accessibilité, câblage, rafraîchissement…), mobilier, fournitures, systèmes de sécurité, signalétique ou affichage obligatoire.
• Investissements informatiques et logiciels : logiciels de rédaction d’actes, base de recherches documentaires, site web, outils de communication.
• Charges de fonctionnement : loyers, charges locatives, télécommunications, abonnements, assurances, frais de gestion, honoraires extérieurs.
• Ressources humaines : salaires des collaborateurs, charges sociales, formation, frais de recrutement.
• Dotations et amortissements : matériels, équipements, investissements lourds.
• Recettes projetées : nombre d’actes, facturation d’honoraires, services annexes, poursuite d’activité dans le temps.
• Seuil de rentabilité : calculer le point mort (recettes minimales pour couvrir les charges).
• Besoin en trésorerie de démarrage : prévoir la trésorerie nécessaire pour couvrir les mois où les recettes ne suffisent pas aux charges.

4. Modalités de financement et de remboursement

• Durée de remboursement : le notariat reste un secteur bien financé avec des durées longues de remboursement, généralement comprises 10 et 15 ans. La durée de remboursement qui vous sera proposé est fonction de nombreux critères : potentiel de développement, rentabilité envisagée…
• Multiples sources possibles : proposer des simulations auprès de plusieurs établissements bancaires, mobiliser des fonds propres, subventions ou aides spécifiques à la création d’entreprise (comme le prêt créateur de la CDC d’un montant d’environ 150 k€).
• Conditions et garanties : identifier les sûretés demandées (caution, nantissement, garanties personnelles).

5. Plan opérationnel et calendrier de mise en œuvre

• Étapes du lancement : recherche et choix des locaux, aménagement, équipement informatique, recrutement, ouverture. La encore il convient de bien analyser la concurrence établie et le potentiel d’un quartier avant de commencer les recherches.
• Phases d’investissement progressives : prioriser les investissements indispensables, différer les autres.
• Feuille de route avec jalons : date d’ouverture, date estimée des premiers clients, pallier les retards possibles.

6. Suivi, ajustements et pilotage

• Actualisation périodique : réviser le business plan tous les 3, 6 ou 12 mois selon l’activité réelle.
• Tableaux de bord & indicateurs : taux de marge, vitesse d’acquisition de nouveaux clients, ratio charges/recettes, délai de recouvrement, etc.
• Scénarios alternatifs : prévoir des scénarios “optimiste”, “réaliste” et “pessimiste” pour tester la robustesse du modèle.
• Réactivité stratégique : si la demande est inférieure aux attentes, anticiper des ajustements de structure, de personnel ou d’offres.

Besoin d’un accompagnement pour votre projet ?

Le Cabinet Malatiré accompagne depuis 1902 les notaires dans leurs projets de cession et d’acquisition d’offices. Grâce à l’expérience de ses associés et à un réseau d’experts spécialisés (juridique, financier, immobilier, stratégique), le cabinet vous aide à sécuriser chaque étape de votre projet, du montage du dossier à la concrétisation de votre installation.

👉 Contactez-nous dès aujourd’hui pour en discuter