Introduction : Évaluer, c’est déjà transmettre
La transmission d’un office notarial n’est pas qu’un acte de cession : c’est le point de bascule entre une aventure professionnelle à clôturer et un nouveau projet voire une nouvelle vie. Pour le notaire cédant, valoriser son étude est une étape essentielle – à la fois économique, stratégique mais aussi affective.
Mais comment fixer un juste prix ? Quels indicateurs financiers scruter ? Quelle place accorder à la dimension humaine ou à la localisation ?
Dans cet article, nous vous proposons une méthode claire et structurée, issue de notre expérience de professionnels spécialisés dans la valorisation d’offices notariaux.
1. Ce que reflète vraiment la valeur d’une étude notariale
Une étude notariale ne s’analyse pas comme une entreprise classique ou une startup en raison du statut d’officier public et ministériel de son dirigeant. Ce que l’acheteur acquiert, ce sont des actifs tangibles… mais aussi intangibles :
- Un droit de présentation qui lui permettra de bénéficier une clientèle historique et souvent fidèle (bien qu’il ne possède pas de clientèle)
- Une équipe salariée déjà formée ayant l’expérience de cette clientèle
- Un savoir-faire opérationnel rodé, avec des procédures établies
- Un flux d’affaires régulier, basé sur un ancrage territorial et historique
- Une réputation locale parfois décisive
- Des outils numériques, des partenariats, des prescripteurs, un historique de qualité
Ces éléments ne figurent pas toujours dans un bilan comptable, mais pèsent lourd dans l’évaluation réelle.
2. Les trois grandes méthodes d’évaluation d’un office notarial
✅ a) L’approche patrimoniale
Elle repose sur l’analyse de l’actif net réévalué : mobilier, immobilier, outils informatiques, créances clients, trésorerie disponible…
→ Utile pour évaluer une base minimale, mais peu pertinente seule, car elle ignore la dynamique économique et humaine de l’étude.
✅ b) L’approche par la rentabilité (méthode des multiples)
C’est la méthode la plus utilisée. Elle consiste à appliquer un multiple à l’EBE (excédent brut d’exploitation) moyen des cinq dernières années.
👉 Dans le secteur notarial, les multiples observés vont généralement de 1,5 à 3, sachant qu’ils peuvent se situer un peu en bordure de cette fourchette dans certains cas particuliers.
Les critères pris en compte :
- Stabilité du chiffre d’affaires et typologie de la clientèle
- Répartition des actes (droit immobilier, droit de la famille, droit des sociétés, droit rural…)
- Notoriété de l’étude, marque-employeur, réseau de prescripteurs extérieurs
- Compétence, ancienneté dans l’étude et expérience dans le notariat de l’équipe en place
- Rentabilité (poids des charges fixes : loyer, masse salariale, charges externes…)
✅ c) L’approche DCF (création seulement)
Le principe de cette méthode est de considérer que l’entreprise vaut ce qu’elle dégagera à l’avenir. Un compte de résultat sur les 3 à 5 prochaines années est construit et sur la base duquelle des travaux d’évaluation sont réalisés. Cette méthode est particulièrement adaptée aux créations récentes car elle se base sur le potentiel de développement (= des performances futures normées) pour évaluer ce que vaut aujourd’hui l’étude notariale.
→ Cette méthode est puissante mais difficile à mettre en oeuvre et rares sont les professionnels qui savent l’utiliser correctement. Elle doit être utilisée par des experts spécialisés ayant accès à une base confidentielle de transactions sectorielles.
3. Les indicateurs à surveiller pour affiner l’estimation
L’évaluation ne repose pas que sur les chiffres. Voici des exemples d’indicateurs clés à analyser :
| Critère | Impact sur la valorisation |
|---|---|
| Zone géographique | selon la zone géographique la valorisation peut fluctuer de 20 à 40% |
| Taux de digitalisation | Plus l’étude est numérisée, plus elle est attractive |
| Autonomie de l’équipe | Une équipe soudée et autonome rassure l’acheteur |
| Dépendance au titulaire | Un dépendance forte au titulaire pourra impacter la valorisation ou nécessiter un accompagnement sur-mesure |
| Stabilité du Chiffre d’Affaires | Une faible volatilité appréciera les multiples retenus |
4. Les pièges à éviter lors de l’évaluation
Certaines erreurs reviennent souvent chez les cédants :
- Confondre rentabilité exceptionnelle et rentabilité structurelle (ex. année boostée par une succession exceptionnelle ou un projet immobilier ponctuel)
- Surévaluer la part affective : ce que vaut une étude pour vous n’est pas forcément ce que paiera un acheteur (= le biais du dirigeant).
- Ignorer les investissements à venir : logiciels à renouveler, travaux à prévoir…
- Minimiser la fiscalité : effectuer les calculs de la fiscalité de cession sont déterminants dans la décision de vendre.
5. Pourquoi faire appel à un expert indépendant
Évaluer une étude notariale demande de la rigueur, beaucoup d’expérience mais aussi une vue d’ensemble du secteur. Un professionnel spécialisé dans la valorisation d’offices notariaux comme c’est le cas de notre cabinet depuis 1902 peut vous aider à :
- Fixer votre prix sur la base des travaux d’évaluation réalisés
- Identifier les leviers pour améliorer la valorisation avant la cession
- Préparer les éléments attendus par les repreneurs et leurs conseils
- identifier un ou plusieurs repreneurs sérieux et solvables ce qui est de plus en plus compliqué
- Gérer la communication et le calendrier de la cession
👉 Notre cabinet est un vecteur de transmission qui permet d’une part de valider les années de travail souvent acharné d’un(e) cédant(e) et d’autre part d’installer de manière pérenne un repreneur.
Conclusion : une évaluation bien faite, c’est une cession bien lancée
L’évaluation de votre étude notariale constitue une démarche essentielle pour en déterminer le juste prix de cession, sur des bases solides et rigoureusement étayées. Elle permet ainsi de limiter significativement les négociations liées au montant, en recentrant les échanges sur d’autres aspects cruciaux de la transmission, tels que le calendrier, les garanties de passif ou encore l’accompagnement post-cession.
Bien plus qu’un simple outil technique, cette évaluation représente un levier précieux de projection et de confiance auprès des acquéreurs potentiels. Elle contribue à prévenir malentendus et frustrations, à attirer des candidats véritablement pertinents, et à favoriser un dialogue serein, encadré et transparent, dans le respect des intérêts de chacune des parties.
La réussite d’une cession repose avant tout sur la justesse et la pertinence du point de départ.
Vous avez un projet de cession ? Prenez rendez-vous avec l’un de nos experts dès maintenant.
