Après deux années (2023-2024) de turbulences marquées par une hausse brutale des taux et un gel des transactions, l’année 2025 s’achève sur un constat de « convalescence active ». Pour les professionnels du notariat et les experts de la cession d’offices, comprendre ces mutations est essentiel. Entre stabilisation des prix, retour progressif du crédit et nouveaux enjeux fiscaux, voici l’analyse complète du marché immobilier français.
Le Bilan 2025 : Un redémarrage sous le signe de la résilience
L’année 2025 ne restera pas dans les mémoires comme celle d’une euphorie retrouvée, mais comme celle du point d’inflexion. Après avoir touché un plancher bas fin 2024, le volume des transactions a repris des couleurs.
- Volumes en hausse : Avec environ 925 000 transactions réalisées sur l’année (soit une hausse de plus de 8 % par rapport à 2024), le marché a retrouvé une fluidité mécanique. Si nous sommes encore loin du million ou plus de ventes des années fastes, le blocage psychologique des acquéreurs semble levé.
- La fin de la purge des prix : Nationalement, les prix se sont stabilisés (+0,8 % en moyenne). On observe cependant une France à deux vitesses : alors que Paris et les grandes métropoles (Lyon, Bordeaux) ont vu leurs prix frémir à nouveau (+2 % à +3 %), certaines zones rurales ou villes moyennes ont continué leur ajustement.
- Le facteur crédit : La stabilisation des taux d’intérêt autour de 3,2 % à 3,4 % sur 20 ans a redonné de la visibilité aux ménages. Les banques, après une période de grande prudence, ont rouvert les vannes, notamment pour les primo-accédants grâce à l’élargissement du PTZ (Prêt à Taux Zéro).
Les 3 Tendances Majeures qui ont façonné 2025
1. La “Valeur Verte” : Le juge de paix
L’entrée en vigueur des nouvelles contraintes du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) a radicalement transformé la négociation. En 2025, les passoires thermiques (G et F) ont subi des décotes allant jusqu’à 15 % dans certaines régions, tandis que les biens “A” ou “B” s’arrachent au prix fort. Pour les offices notariaux, cela s’est traduit par une complexification accrue des dossiers de vente et un rôle de conseil renforcé.
2. La hausse des “Frais de Notaire” (DMTO)
Mesure phare de l’année, l’augmentation temporaire des Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) décidée par de nombreux départements pour renflouer leurs caisses a eu un effet double : un pic d’activité avant l’entrée en vigueur des hausses, suivi d’un léger attentisme en fin d’année.
3. Le retour de l’investissement locatif “géré”
Face à la crise du logement neuf, les investisseurs se sont tournés massivement vers l’ancien avec travaux ou les résidences gérées (étudiantes, seniors). La fiscalité du meublé (LMNP) a été au cœur des débats juridiques, obligeant les notaires à une veille constante pour optimiser les montages de leurs clients.
Perspectives 2026 : Vers un marché de “Conseil” plutôt que de “Flux”
L’horizon 2026 s’annonce plus serein, mais exigeant. Le marché ne reviendra pas à l’automatisme des années 2019-2022.
- Stabilisation durable des taux : Les prévisions tablent sur des taux plancher autour de 3 %, ce qui devrait maintenir une demande constante sans provoquer de surchauffe.
- Pénurie de l’offre : Le vrai défi de 2026 sera l’offre. La construction neuve reste à la traîne, ce qui maintiendra une pression haussière sur les prix de l’ancien bien situé.
- Opportunités pour les Offices Notariaux : Pour les repreneurs d’offices ou les notaires souhaitant céder leur structure, le marché 2026 est favorable. La reprise des volumes sécurise le chiffre d’affaires, mais la mutation du métier vers le conseil (gestion de patrimoine, droit des sociétés, rénovation énergétique, droit de la famille lié à l’immobilier) devient le principal moteur de croissance.
L’avis de l’expert : “En 2026, l’expertise notariale reste la clé de voûte des transactions. Les acquéreurs ne cherchent plus seulement un acte authentique, mais une sécurisation de leur investissement face aux normes environnementales et fiscales mouvantes. Plus que jamais le notaire aura l’occasion de proposer, par exemple, une approche patrimoniale holistique.”
Quel impact pour la cession de votre office ?
Pour les notaires cédants et pour les acquéreurs, ce bilan est encourageant. Après une forte baisse des valorisations en 2023 et 2024 on observe à nouveau une légère hausse notamment chez ceux dont l’office est bien équilibré entre droit immobilier et droit de la famille. La reprise amorcée en 2025 redonne du poids dans les discussions aux cédants. Pour les acquéreurs, c’est le moment idéal pour s’installer : les prix de l’immobilier n’ont pas encore retrouvé leurs sommets, et la dynamique de 2026 offre une visibilité sécurisante pour un business plan sur 5 ans.
