L’acquisition d’une étude notariale est un véritable projet de vie pour à la fois pour jeune notaire mais aussi pour un notaire qui souhaite transformer son office notarial en multi-offices. Cet achat doit se préparer en amont pour le réussir dans les meilleures conditions, notamment au regard du lourd investissement qu’il implique. Découvrez nos dix conseils pour réussir le reprise d’une étude notariale.
1) Définir le projet d’acquisition d’une étude notariale
Avant de feuilleter les annonces d’études notariales, commencez par faire le point sur votre projet :
- Quelles sont les activités que vous souhaitez exercer ?
- Quel est la localisation voulue ?
- Que préférez-vous : exercice à titre individuel ou en société ?
- Quel est la structure de financement envisagé ? Quel apport pouvez-vous mobiliser ? Est-il mobilisable immédiatement ou devez-vous prendre certaines mesures pour ce faire (vente appartement, finalisation de la cession de votre précédent office) ?
En effet, vous ne devez pas vous lancer sans préparation dans l’achat de la première étude notariale vue en vente. De nombreuses études sont remises en vente au bout de quelques années parce que le projet a été mal préparé en amont et que le repreneur n’avait pas compris dans quoi il s’engageait.
2) Le financement / Le budget
L’acquisition d’une étude notariale est un investissement économique important. La valeur moyenne d’une acquisition d’étude notariale (parts, actions ou office individuel) est en moyenne de 500 000 euros et elle peut parfois dépasser le million d’euros. Par ailleurs, des frais de lancement sont à prendre en compte :
- rénovation ou aménagement de locaux voire identification de locaux dans le cadre d’une création d’étude ;
- achat ou renouvellement du matériel informatique ;
- paiement des salaires du personnel ;
- reprise des abonnements ;
- etc.
Nous entendons souvent qu’un minimum d’apport de 30% serait requis mais dans les faits nous observons que le secteur du notariat reste très bien financé et un apport aussi conséquent est rarement indispensable. Cependant, avoir un apport le plus important possible est toujours un plus.
Sur la partie financement nous vous recommanderons de vous rapprocher le plus tôt possible d’un organisme bancaire afin de connaître, en fonction de votre situation, votre capacité d’emprunt.
Point d’attention : Si nous n’avons jamais eu, à ce jour, de problème de levée de conditions suspensives financières dans nos dossiers la raison n’est probablement pas tant dans la structure de financement envisagé ou encore dans nature des organismes bancaires sollicités mais plutôt dans le fait que nous valorisons les offices notariaux que nous cédons. En effet, une valorisation rigoureuse et de marché sera beaucoup plus facilement finançable qu’une valeur qui résulte de calculs rapides et erronés voire d’absence de calculs. Un banquier qui bénéficie d’un rapport d’évaluation en bonne et due forme pourra plus facilement faire ses projections pour évaluer le caractère réaliste de l’opération sans nécessairement avoir recours aux pondérations prudentielles qu’il aurait employées en l’absence de nos travaux.
3) La nature de l’activité
Les notaires peuvent être généralistes ou être spécialisés dans certains domaines : droit de l’immobilier, droit de la famille, droit des entreprises, droit rural, etc.
Vous devez donc réfléchir à l’activité que vous souhaitez exercer pour faire le choix de l’office notarial à reprendre. Aujourd’hui, par exemple, le droit des affaires et le droit de la famille sont des secteurs très porteurs qui permettent de moins souffrir lors des crises du secteur de l’immobilier.
Certaines activités n’offrent que peu d’opportunités en matière de développement, notamment en raison de la concurrence ou de la période.
4) L’emplacement
Au-delà du financement et de l’activité, la localisation d’une étude notariale aura un grand impact sur votre qualité de vie future et sur votre rythme de vie. Nous serions tenté de dire qu’il s’agit même du critère le plus important aujourd’hui.
Chaque région a des particularités, or l’acquisition d’une étude notariale est un projet à long terme d’où l’importance de trouver un endroit où vous avez envie de vivre : en ville ? En zone rurale ? En centre-ville ?
Par exemple, il peut être compliqué de s’installer dans une zone rurale si votre famille est plutôt urbaine et l’inverse est tout aussi vrai.
À noter
Réfléchissez bien à l’emplacement de l’étude notariale car de nombreuses ventes ont lieu à cause d’un emplacement inadapté. La pandémie du Covid-19 ayant aussi créé des fantasmes sur tel ou tel mode de vie auprès d’une partie de la population. Afin d’en savoir plus sur vos préférences géographiques vous pouvez “vous tester” en partant par exemple en vacances dans une des zones géographiques envisagées.
5) Exercice individuel ou en société
Chaque type d’exercice présente ses avantages et inconvénients. Toutefois, l’exercice individuel est de moins en moins sélectionné et offre parfois moins de possibilités pour se développer.
Un office individuel nécessitera souvent de développer des compétences dans tous les domaines de l’étude ce qui représentera une grande charge de travail (comptabilité, RH, administratif…). À l’inverse, dans une étude notariale comprenant plusieurs notaires, chacun pourra se spécialiser dans son domaine de prédilection.
| Office individuel | Société | |
|---|---|---|
| Avantages | autonomie dans les prises de décisions relatives à la gestion de l’office ;parfaite connaissance des clients, | partage des investissements ;mutualisation les risques ;richesse des échanges entre titulaires ;mise en commun des compétences |
| Inconvénients | responsabilité indéfinie ;développement limité ;fragilité de l’étude en cas d’empêchement du notaire ;charge de travail importante. | éventuels conflits entre associésdifficulté dans les prises de décisions |
6) Comprendre le marché
Avant de vous lancer dans l’acquisition d’une étude notariale, il est primordial de comprendre le marché du notariat.
Le secteur notarial est un secteur rémunérateur et qui s’est grandement développé pendant de longues années. Toutefois, certaines études ressentent une baisse d’activité depuis 2023, notamment celles qui sont impactées par la tension du secteur de l’immobilier. En effet, l’immobilier peut être largement majoritaire dans l’activité de certaines études.
Par ailleurs, le secteur devient, dans certaines zones géographiques, de plus en plus concurrentiel en raison du plan de création d’offices du Gouvernement et du nombre croissant de notaires.
Cependant, si tant est que vous bénéficiez d’une valorisation sérieuse, c’est le bon moment d’acheter. En effet l’année 2023 n’est pas une bonne année pour le notariat et l’année 2024 est pour l’instant assez molle ce qui impacte à la baisse les valorisations. Malgré des taux plus élevés qu’avant (et qui baissent) le timing pour les acquéreurs est favorable aujourd’hui.
Le cabinet Malatiré vous aide à faire le point sur le secteur du notariat et sur ce que vous pouvez en attendre selon votre budget et vos objectifs.
7) Comprendre les contraintes de la profession
La plus grande contrainte que subissent les notaires est la fixation de leur rémunération.
Selon le type d’actes réalisés, la rémunération du notaire peut être :
- fixée par les textes (actes dans le cadre de successions, de donations ou des contrats de mariage par exemple) ;
- libre (prestations de conseil, expertises immobilières, bilans patrimoniaux, etc.).
À noter
Les études ne parvenant pas à développer la réalisation d’actes librement tarifés comme le conseil, subissent plus durement le retournement du marché immobilier. Aujourd’hui, les prestations de conseil sont fortement valorisées et recherchées.
Par ailleurs, la profession de notaire est particulièrement réglementée : des règles de déontologie sont à respecter au quotidien.
Certes les notaires peuvent toucher des rémunérations très importantes les bonnes années, cependant il faut garder en tête que le notaire titulaire est la dernière personne qui se paye dans l’étude. Toutes les charges et la masse salariale seront payées avant lui. Nous recommandons d’ailleurs à nos clients de faire réaliser et tenir à jour un compte de résultat prévisionnel précis afin d’avoir une vision précise du chiffre qui pourra être réalisé sur l’année à venir et donc en fonction des charges de la rémunération qu’il pourra tirer.
8) Apprendre à gérer une étude notariale
En plus d’exercer votre activité de notaire, vous devrez savoir gérer l’étude. En effet, en plus d’être notaire, vous devenez chef d’entreprise. Vous serez responsable de l’équilibre économique de l’étude et aurez des salariés sous votre responsabilité.
Cette gestion débute par la détermination de la valeur moyenne des actes pour la mettre en comparaison avec le coût de gestion de l’étude. Par exemple, les coûts salariaux peuvent atteindre jusqu’à 40 % du chiffre d’affaires d’une étude !
À noter
Une étude comprend généralement cinq ou six salariés pour un notaire.
Vous devrez également faire le ratio du nombre d’actes par poste de travail afin d’évaluer la rentabilité de chaque poste. Elle se situe environ à 100 actes par personne.
Vous pourrez ainsi définir une stratégie selon votre vision du notariat par exemple favoriser les actes à forte valeur ajoutée, notamment ceux qui ont une tarification libre comme par exemple le conseil en patrimoine, en finance ou en fiscalité. Ce sont des secteurs en développement qui permettent de contrebalancer la tarification réglementée et l’éventuelle baisse d’activité dans certains secteurs.
9) Choisir un accompagnement
Lorsque vous voulez faire l’acquisition d’une étude notariale, vous avez la possibilité de vous faire accompagner par des sociétés spécialisées dans la transmission d’études notariales.
Avec le cabinet Malatiré, vous obtiendrez des informations sur le cédant, sur ses attentes, sur les caractéristiques de l’office, sur le type de clientèle, etc.
Le cabinet s’assurera de votre capacité financière et de votre compatibilité avec les études sélectionnées et leur environnement. En effet, une opération de cession ou d’acquisition est une équation complexe à solutionner et le principal enjeu est de faire se rencontrer des notaires / futures cessionnaires qui partagent la même vision du notariat. Quand bien même le cédant part le processus sera plus fluide s’il partage avec son cessionnaire des valeurs communes.
Par ailleurs, selon votre situation, nous vous aiderons à faire une offre de reprise attractive. Par exemple, lorsque vous êtes un repreneur, personne physique, vos atouts sont différents d’une étude cherchant à se développer. Il faudra savoir mettre en valeur vos atouts et choisir les bonnes études notariales selon les attentes du cédant : cherche-t-il un successeur ? Souhaite-il développer son étude ?
À partir de votre expérience et de vos forces, nous pourrons établir un dossier mettant en valeur vos points forts.
Par ailleurs, une fois vos critères de recherche bien établis, le cabinet Malatiré recherchera pour vous les études correspondant à vos demandes.
10) Analyser la situation de l’office retenue
Une fois une étude sélectionnée, il vous faut vérifier la situation de l’office qui a attiré votre attention.
Nous vous transmettrons un dossier de présentation avec un rapport de valorisation (quand le cédant aura activé cette prestation chez nous) mettant en valeur les forces, les faiblesses, les opportunités et les menaces de l’étude, ainsi que ses caractéristiques dont :
- l’historique de l’étude ;
- la nature des activités de l’étude ;
- les performances sur les cinq dernières années ;
- des précisions sur les charges ;
- les détails des calculs de valorisation,
- les perspectives d’évolution ;
- etc.
Toutefois, la valorisation d’une étude ne repose pas seulement sur des considérations financières, mais aussi sur le fonctionnement interne, les relations entre les associés et avec le personnel, la nature de la clientèle, la réputation de l’étude, etc. Tous ces facteurs sont pris en compte dans nos calculs.
Le cabinet Malatiré vous accompagnera pour comprendre la valorisation de l’étude et organisera une rencontre avec les associés restant dans l’étude. En effet, il est nécessaire d’avoir la même vision et les mêmes valeurs qui les associés présents pour éviter les risques de mésententes qui pourraient bloquer le bon fonctionnement de l’étude notariale.
Prenez votre temps pour faire une offre de reprise. Intéressez-vous au fonctionnement interne, au comportement des associés, aux salariés et à la nature de la clientèle.
Négocier les conditions d’acquisition de l’étude notariale
Nous vous recommandons de faire appel à un expert comptable pour réaliser un audit de l’office notarial que vous souhaitez acquérir. Cela pourra être une base pour négocier les conditions d’acquisition de l’étude : le prix de cession, les frais, les conditions de vente, les conditions du paiement, l’insertion de certaines clauses, accompagnement etc.
Pensez à faire le point sur les conséquences fiscales de la cession pour anticiper. Prenez notamment en compte que vous aurez des droits d’enregistrement à payer.
Comme nous venons de le voir, l’acquisition d’une étude notariale est un projet à préparer longuement. Le cabinet Malatiré, spécialisé dans la transmission d’études notariales depuis plus d’un siècle, vous propose un accompagnement personnalisé, de l’analyse de vos besoins à la signature de l’acte de cession.
