Vous souhaitez vendre ou acheter une étude notariale ou des parts sociales ou des actions dans une étude notariale ? Un des points essentiels de cette transmission est la détermination de son prix.
Depuis la réforme de 2015, le secteur du notariat est en mouvement et évolue vers des entreprises notariales de plus en plus concurrentielles. De nombreuses fusions, prises de participation et réorganisations ont eu lieu dans ce marché très porteur. De ce fait, la fixation du prix de cession d’une étude notariale se révèle être un enjeu important.
De nombreux éléments sont à prendre en considération pour pouvoir estimer le prix de cession d’une étude notariale tels que son chiffre d’affaires, le typologie des actes réalisés, sa localisation, sa taille, son personnel, ses locaux…
À travers cet article, nous allons vous expliquer quels sont les éléments qui impactent le prix d’une étude notariale et comment déterminer son prix.
Comment se porte le marché du notariat ?
Le marché du notariat vit une crise importante depuis le début de l’année 2023 avec la dégradation du marché de l’immobilier. Les années précédentes le notariat affichait une nette progression du chiffre d’affaires, notamment grâce au marché de l’immobilier qui a battu tous les records de transactions lorsque les taux d’intérêts étaient au plus bas. En effet, le secteur peut représenter la moitié voire les deux tiers du chiffre d’affaires d’une étude notariale.
Toutefois, en sus du contexte morose actuel, le notariat est un secteur qui devient de plus en plus concurrentiel. Le nombre d’offices a grimpé, notamment en raison du nouveau cycle de création d’études notariales du Gouvernement.
Depuis 2016, le nombre de notaires a augmenté de près de 50 % : ils étaient 9 968 notaires en 2016 et 15 720 au 30 octobre 2020*.
Cette hausse de concurrence pourrait augmenter le chiffre d’affaires global du notariat, tout en engendrant une diminution du chiffre d’affaires et de la rentabilité de certaines études.
Par ailleurs, le décret 2020-931 du 29 juillet 2020 a amélioré la fluidité du marché du notariat en allégeant les procédures auprès de la Chancellerie pour certaines opérations telles que :
- la transformation d’une SCP en SEL et inversement ;
- les retraits secs.
Le retrait sec est le retrait d’un associé sans la nomination concomitante d’un nouvel associé. Par exemple, c’est le cas lorsque la société rachète vos parts sociales ou vos actions.
Quels sont les éléments déterminant le prix d’une étude notariale ?
De nombreux éléments impactent le prix de vente d’une étude notariale dont :
- le type de transaction (opération de vente à soi-même, cession à un tiers, réduction de capital…) ;
- son chiffre d’affaires et le résultat net ;
- la localisation ;
- la typologie des actes réalisés par l’étude ;
- la taille de l’étude ;
- l’ancienneté et la compétence du personnel
- la qualité des locaux et des investissements réalisés…
- …
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Vous envisagez de céder un jour votre étude notariale ou vos parts / actions que ce soit en interne ou en externe ? Prenez gratuitement rendez-vous avec un associé du cabinet qui vous guidera dans les prochaines étapes pour réaliser la valorisation de votre étude.
La typologie des transactions
Le type de transaction a un lien direct avec le prix de vente. Il est possible de différencier quatre ventes :
- la vente à soi-même, c’est-à-dire lorsque vous vendez votre étude à une société dont vous êtes majoritaire (transformation de la forme juridique, cession à une holding…) ;
- les prises de participation sans départ du cédant, c’est-à-dire l’entrée d’un nouvel associé dans l’étude (un notaire salarié qui devient associé ou l’entrée d’un tiers en cas de croissance d’activité) ;
- la vente à un associé ;
- la cession à un tiers avec départ du cédant.
Les cessions avec départ du cédant concernent généralement des départs à la retraite, des réinstallations dans d’autres zones géographiques, des personnes qui font une pause dans leur carrière…
Les ventes à soi-même et les prises de participation dans l’étude sans départ du cédant ont un prix de cession généralement inférieur aux cessions avec départ du cédant. Par exemple, dans le cadre d’une prise de participation d’un collaborateur salarié, son ancienneté et sa contribution dans l’étude seront prises en compte. La logique peut être de ne pas faire payer à un notaire salarié qui passerait associé le fruit de son travail quand, par exemple, il a contribué à développer le chiffre d’affaires de l’étude notariale.
À l’inverse, les opérations avec des tiers ont un prix supérieur, surtout en cas de départ du cédant.
Attention : Lorsque vous réalisez deux opérations rapprochées, une cession de parts à un collaborateur de l’étude et une cession à une personne extérieure, il existe un risque fiscal si vous vendez à un prix inférieur vos parts au collaborateur qu’à la personne extérieure. En effet, l’administration fiscale pourrait s’estimer lésée en raison de la différence des droits d’enregistrement réglés lors de deux opérations (surtout si la cession concerne le même nombre de parts cédées).
Bon à savoir
Avez-vous pensé à vendre votre étude tout en proposant à l’acheteur de fournir vos services durant une période d’accompagnement après la vente ? La planification de votre départ et l’accueil de votre successeur permettent de rassurer votre clientèle et à l’acquéreur de la conserver. En effet, vos clients vous sont fidèles car vous avez su répondre à leurs besoins pendant de nombreuses années. Ainsi, faire une transition souple pour la clientèle et notamment les clients importants est l’idéal. Vous pourrez ainsi relier peu à peu votre clientèle à votre successeur. De plus, une période de transition constituera un élément de réassurance non négligeable pour votre cessionnaire. Par ailleurs, assurez-vous de choisir un successeur qui a l’intention de concentrer sa pratique dans les mêmes domaines que les vôtres.
Le chiffre d’affaires de l’étude notariale
Le prix de cession d’une étude notariale est principalement calculé en fonction de son chiffre d’affaires.
Le chiffre d’affaires moyen hors taxes et hors honoraires rétrocédés des études notariales cédées s’établit à 2 650 000 euros. Or, la valorisation moyenne des études notariales fluctue entre 60 et 90% de leur chiffre d’affaires hors taxes** avec un médiane autour de 79 % de leur chiffre d’affaires hors taxes** (et entre 2 et 3 fois l’excédent brut d’exploitation avant rémunération des notaires titulaires).
Attention :
Un certain nombre d’opérations avant ou après l’application de ces coefficients doivent être effectuées pour évaluer correctement un office notarial. L’application seule d’un coefficient sur le chiffre d’affaires ou d’un multiple sur le résultat conduira systématiquement à des résultats erronés. Nous vous recommandons vivement de faire appel à un expert en évaluation d’offices notariaux comme le cabinet Malatiré pour vous assurer d’un travail de qualité sur lequel vous pourrez vous appuyer.
À noter
L’excédent brut d’exploitation (EBE) est le bénéfice dégagé par l’étude sans prendre en considération les charges exceptionnelles, les amortissements, l’impôts et les frais financiers. Il est l’équivalent de l’EBITDA, agrégat anglo-saxon couramment usité.
Plus le chiffre d’affaires de l’étude est important, plus la rémunération moyenne du notaire est élevée d’où son impact important sur le prix de cession.
La localisation de l’étude notariale
L’emplacement géographique d’une étude a un impact important sur son prix de vente. Par exemple, les études situées dans les grandes métropoles ou les régions côtières attractives sont généralement cédées à un prix supérieur à celles situées dans le reste de la France (par exemple, les études du Sud-Ouest et de PACA sont particulièrement prisées).
Par ailleurs, on ne peut pas considérer que les zones urbaines sont exclusivement les zones les mieux valorisées. Par exemple, une étude notariale rurale qui est seule sur sa géographie ou qui en couvre une très importante pourra être très fortement valorisée.
À noter
Une zone est considérée comme rurale dès qu’elle compte moins de 5 000 habitants.
Il convient dans les zones rurales de regarder si vous pouvez bénéficier d’un avantage “zone de revitalisation rurale” (ZRR) qui vous exonère d’impôts totalement puis partiellement pendant une période pouvant aller jusqu’à 8 ans.
La typologie des actes réalisés
La structuration du chiffre d’affaires a une conséquence sur la valeur de l’office notarial, notamment en présence d’une activité ayant un pourcentage significatif dans le chiffre d’affaires.
Historiquement, les études qui réalisaient une partie importante de leur activité en immobilier, voire en immobilier complexe, étaient très bien valorisées. Depuis la pandémie du COVID et la crise immobilière que nous traversons, il convient de mieux valoriser les offices notariaux qui possèdent une partie conséquente de leur activité sur le droit de la famille. En effet, cette pratique n’est pas tributaire des vicissitudes du marché de l’immobilier et garantit une partie de l’activité de l’office notarial.
Chez Malatiré, nous avons pu observer que, pendant l’épidémie de covid-19, l’immobilier (notamment l’immobilier complexe) avait considérablement ralenti, voire s’était complètement arrêté par moment. Bien que le volume de transactions immobilières soit demeuré stable en 2022, il a baissé en 2023, notamment en raison de la hausse des taux d’intérêts. Or cette situation pourrait se traduit par une diminution du chiffre d’affaires de certaines études.
Cette situation nous a donc amené à rééquilibrer la fixation des coefficients pour apprécier la partie droit de la famille (dont certains actes peuvent être très rémunérateurs), voire les actes courants au détriment de certaines spécialités comme l’immobilier complexe par exemple.
En effet, certaines études se sont spécialisées dans l’immobilier complexe. Leur chiffre d’affaires peut même en dépendre à 50 à 60%. Or, le marché de l’immobilier complexe est aujourd’hui très ralenti.
La taille de l’étude notariale
Certaines études de taille modeste peuvent s’avérer particulièrement rentables du fait des salaires relativement modérés, de l’implication très importante du notaire titulaire et parfois même de certains avantages.
A contrario, certaines études notariales de taille importante génèrent parfois une rentabilité plus faible en pourcentage sur le chiffre d’affaires que les études notariales de petites ou moyennes importances en raison de frais et charges plus élevés. Toutefois, même si la rentabilité en pourcentage est inférieure, elle demeure à un très bon niveau en valeur absolue ce qui explique les rémunérations très importantes des notaires dans les structures de grande taille.
À noter
Une étude notariale est considérée de taille importante lorsqu’elle réalise plus de six millions d’euros de chiffre d’affaires.
Attention
D’autres éléments sont à prendre en compte lors de la valorisation de votre étude notariale tels que la réputation de l’étude et des notaires et les implantations des « études Macron » ou encore l’évolution du bassin économique dans lequel se situe l’étude notariale.
Quel est le coût moyen d’une étude notariale ?
La valeur moyenne des études notariales se situe autour de 500 000 euros. Cependant ce montant peut vite grimper et atteindre plusieurs millions d’euros pour des études très dynamiques.
À noter
En plus du coût d’achat, n’oubliez pas de prendre en compte les frais de lancement (location de bureaux, achat de matériel, coût du personnel…).
Comment estimer son étude notariale ?
Estimer son étude notariale n’est pas simple. La plupart des notaires appréhendent mal la valeur marchande de leur étude. Il faut examiner et évaluer les actifs tangibles de l’étude et la valeur de la clientèle. Or ce deuxième point se révèle délicat, c’est pourquoi se tourner vers un professionnel spécialisé dans la transmission des études notariales est essentiel.
Certaines informations devront lui être communiquées pour évaluer l’étude ou les parts de celle-ci telles que :
- l’historique de l’étude ;
- la typologie des actes réalisés par spécialité (actes courants, droit de la famille, droit des sociétés…) ;
- la répartition et la concentration géographique ;
- la récurrence de la clientèle ;
- le chiffre d’affaires de l’étude et son évolution au cours des dernières années ;
- la rentabilité de l’étude et son évolution au cours des dernières années ;
- des informations sur la qualité du personnel et de son maintien ;
- les contrats concernant le matériel utilisé (serveurs, logiciels, entretien…) ;
L’analyse de ces éléments peut s’effectuer à l’aide des documents suivants : la déclaration d’activité professionnelle (DAP), les comptes annuels (quand ils existent), les statuts (s’il y en a), le bail des locaux…
En plus de la valorisation du prix d’une étude notariale avec les éléments ci-dessus, il est important de fixer son prix en s’appuyant sur les coefficients de référence pour le notariat (notamment ceux établis par des professionnels de l’évaluation d’offices notariaux comme le cabinet Malatiré). Par exemple, nous réalisons, chez Malatiré et comme il se doit en matière d’évaluation d’offices notariaux, systématiquement deux méthodes : une première basée sur le chiffre d’affaires et une deuxième basée sur les bénéfices réalisés.
Il est aussi nécessaire d’expliciter votre projet de cession et de détailler vos attentes (rapidité de la cession, maximisation du prix de cession…). Ainsi, un processus sur mesure pour l’atteinte de votre objectif pourra être défini.
Par ailleurs, chaque vente est unique. Il est possible de prévoir différentes clauses dans le contrat de cession pour :
- permettre la bonne transmission de l’intuitu personae via un accompagnement sur mesure ;
- protéger l’acquéreur contre la réinstallation du cédant ou la perte de chiffre d’affaires du fait de pratiques déloyales avec une clause de non-concurrence bien calibrée ;
- ajuster le prix de cession en fonction de la performance de l’étude entre le début des négociations et la signature d’un traité de cession. Cela permet à l’acquéreur et au vendeur d’opérer une transaction au juste prix. Dans ce cas, le cédant conserve, par exemple, le bénéfice qu’il a contribué à générer avant la signature du document de cession.
Comme vous pouvez le voir, valoriser son étude notariale est une opération délicate qui requiert la prise en considération de nombreux éléments. L’équipe de Malatiré se tient à votre disposition pour déterminer avec vous, votre projet et le prix de votre étude. Nous déterminerons la valeur de votre étude notariale en réalisant une analyse complète de votre structure.
* Source : notaires.fr
