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  • L’évolution du marché de l’immobilier : bilan et perspectives

    Depuis deux ans, le marché de l’immobilier ne connaît pas sa meilleure période. 

    En 2023, le marché immobilier a vu son nombre de transactions diminué, notamment du fait de la hausse des taux d’intérêt. De plus, cette augmentation des taux a entraîné une baisse du pouvoir d’achat des ménages pour leur projet immobilier et une diminution du prix de vente des biens immobiliers. Toutefois, cet essoufflement est à nuancer puisqu’il n’a pas été homogène dans toute la France. 

    Début 2024 montre des signes encourageants pour le marché immobilier grâce à une légère baisse des taux d’intérêt.

    Toutefois, doit-on s’attendre à un retour à la normale ou à un effondrement de l’immobilier en 2024 ? Question délicate. Des indices tendent vers une stabilisation du marché alors que d’autres prévoient une nouvelle baisse des prix. 

    Le cabinet Malatiré vous propose de faire le point sur le marché immobilier français.

    2023, un marché immobilier en repli

    Le marché immobilier français a connu un repli en raison du contexte inflationniste ayant conduit à la hausse rapide des taux d’intérêt.

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    Le volume des transactions de logements anciens en France a atteint 1 020 000 ventes fin 2023. Il s’agit d’une diminution de – 12,4 % par rapport à 2022 et  29,6 % par rapport à 2019.

    Une baisse des prix des biens immobiliers marquée en 2023

    La période des prix haussiers grâce à des taux anormalement bas est révolue. Depuis la hausse des taux d’intérêt, certains acquéreurs ont été refroidis, notamment des primo-accédants qui ne peuvent plus financer leur projet immobilier. 

    Le niveau des marges de négociation augmente. En septembre 2023, il s’est établi à 7,4 % pour l’ensemble du marché, soit une augmentation de 67 % sur un an.

    La demande était prise entre des prix et des exigences bancaires élevés. Les acheteurs avaient besoin de négocier les prix pour parvenir à un prix juste pouvant leur permettre d’obtenir un accord de la part de leur banque.

    Les vendeurs ont alors été contraints de devoir diminuer les prix s’ils souhaitaient vendre rapidement. De ce fait, certains vendeurs ont préféré tout simplement renoncer à la vente. 

    La baisse des prix dans l’ancien

    En France métropolitaine, les prix des logements anciens étaient dans une phase de baisse : – 1,4 % pour le marché du collectif et – 0,7 % pour le marché des maisons individuelles.

    Toutefois, en province, les prix des logements anciens restaient encore stables en juillet 2023, avec une évolution de + 0,2 %. Les prix des appartements anciens continuaient même à grimper, + 1,2 %. Néanmoins, en fin d’année 2023, les prix s’étaient stabilisés et commençaient même à diminuer. 

    Après l’été, le mois de septembre donnait souvent lieu à un sursaut des prix. Malheureusement, cela n’a pas été le cas en 2023. Les prix au niveau trimestriel glissant ont reculé en septembre : – 1,4 % sur l’ensemble de marché (- 1,3 % pour les appartements et – 1,7 % pour les maisons).

    Une baisse ralentie pour le neuf 

    Après plusieurs mois de recul rapide des prix des biens immobiliers neufs, le rythme s’était atténué depuis la fin de l’été 2023 : – 0,6 % pour les appartements et – 0,4 % pour les maisons sur trois mois.

    Une dégradation du marché parisien 

    La hausse des taux a été très néfaste pour le marché parisien.

    En Ile-de-France, l’essoufflement de l’activité immobilière et de la demande a entraîné une diminution annuelle des prix sur l’ensemble du marché de – 4,1 % pour les appartements et – 3,2 % pour les maisons en septembre. Le recul des prix a été le plus marqué en Ile-de-France.

    La baisse des prix des appartements anciens concernait 95 % des villes de plus de 40 000 habitants en Ile-de-France.

    La demande immobilière se relocalisait dans les secteurs où les prix étaient en meilleure adéquation avec les capacités budgétaires et financières des ménages. 

    Un marché nuancé en province

    En province, les hausses des prix immobiliers concernaient toujours 52 % des villes, avec une hausse moyenne de 5,2 %. C’est notamment le cas sur Brest et Nice.

    Néanmoins, l’offre de biens disponibles à la vente se contractait dans les métropoles. De ce fait, les déséquilibres de marché s’accentuaient. 

    Alors que certaines métropoles voyaient toujours leurs prix immobiliers s’envoler, d’autres subissaient des baisses rapides des prix, c’était notamment le cas pour les appartements à Bordeaux, Lyon, Nantes et Rennes.

    La corrélation entre hausse des taux d’intérêt et baisse des prix de l’immobilier

    Les flambée des prix de l’immobilier au cours des dernières années a mis en lumière un décalage croissant entre les prix et la réalité économique des foyers. Les prix immobiliers ont atteint des sommets rendant l’accessibilité à la propriété très compliquée. Par ailleurs, la crise sanitaire a engendré une crise économique encore présente (pertes d’emplois, précarité, etc.) avec pour conséquence un ralentissement du secteur immobilier

    De ce fait, le marché est devenu moins dynamique en raison du ralentissement des ventes des biens immobiliers neufs et anciens et du stock de logements augmentant.

    Depuis le début de l’année 2022, les taux d’intérêt subissent une forte hausse. Fin octobre, cette hausse s’est poursuivie. Selon l’observatoire du Crédit CSA, le taux moyen, toute durée confondue, était de 4,12 %, hors assurance (contre 3,45 % fin juin 2023). 

    Afin de comprendre l’impact des taux d’intérêt sur le recul du nombre des transactions et des prix immobiliers, il faut se tourner vers le taux d’usure. Pour rappel, le taux d’usure est le taux d’intérêt maximum légal que les banques sont autorisées à pratiquer. Celui-ci est calculé par la Banque de France.

    En effet, le taux annuel effectif global (TAEG) de l’emprunt ne doit jamais dépasser le taux d’usure. Le TAEG comprend l’ensemble des frais liés à l’emprunt, notamment :

    • le taux d’intérêt ;
    • les frais de dossier ;
    • les éventuels frais de courtage ;
    • le coût des assurances et garanties obligatoires.

    Taux d’usure et taux effectifs moyens pratiqués par les banques
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    Source : données de la Banque de France

    D’après la Banque centrale européenne (BCE), les prix de l’immobilier baissent de 0,83 à 1,17 % à chaque relèvement de dix points de base des taux de crédit immobilier, après prise en compte de l’inflation

    Par ailleurs, l’augmentation des taux diminue la capacité d’emprunt des foyers. De ce fait, l’accès à la propriété devient plus difficile pour de nombreux acheteurs, notamment pour les primo-accédants.

    Cette diminution de pouvoir d’achat pour les projets immobiliers conduit les foyers à revoir leurs objectifs et à négocier davantage les prix proposés par les vendeurs.

    La baisse des prix immobiliers ne suit heureusement pas exactement l’augmentation de l’inflation et des taux d’intérêt. Beaucoup estiment qu’il s’agissait davantage d’une correction du marché immobilier. Les taux immobiliers étaient anormalement bas et les prix excessivement élevés.

    L’évolution de l’immobilier au premier trimestre 2024

    Après une année 2023 difficile, le premier trimestre 2024 affiche des signaux encourageants pour l’immobilier ancien grâce à la désinflation, à la baisse légère des taux et aux nouvelles règles du DPE.

    Les perspectives pour 2024

    Les prochains mois pourraient être favorables au marché immobilier.

    La baisse des taux d’intérêt devrait se poursuivre, voire s’accélérer à partir de cet été. Néanmoins, tout dépend des taux directeurs fixés par la Banque Centrale Européenne (BCE). En principe, ceux-ci devraient baisser à compter du mois de juin. Pour cela, l’inflation doit poursuivre sa stabilisation.

    À noter

    Pour rassurer les acquéreurs, des ajustements sont nécessaires afin d’encourager une reprise durable.

    La tendance à la baisse des prix de l’immobilier devrait également continuer, avec une nouvelle diminution moyenne estimée à 4 %. Néanmoins, celle-ci sera inégale selon les régions françaises et les biens mis en vente. 

    De plus, le volume des transactions immobilières sera sûrement aussi à la baisse. Les experts estiment qu’il y aura environ 800 000 transactions immobilières de septembre 2023 à septembre 2024, soit un recul d’environ 10 %

    Il sera aussi important de suivre l’évolution du marché immobilier aux États-Unis. Il pourrait avoir un impact sur le marché européen.

    Ainsi, le bilan et les perspectives futures du marché immobilier sont encore et toujours à nuancer. 

    Le secteur du notariat touché par la crise immobilière

    Avant la crise immobilière, les notaires profitaient d’un environnement porteur. Les transactions immobilières représentaient entre 50 % et 60 % de leur activité et de leur chiffre d’affaires.

    De ce fait, les études notariales subissent de plein fouet les effets du ralentissement du marché immobilier. Les études urbaines et spécialisées dans l’immobilier sont les plus concernées. Certaines études ont dû se séparer de collaborateurs pour pouvoir faire face à la baisse de l’activité immobilière. 

  • Comment trouver une étude de notaire à vendre ?

    Vous disposez de plusieurs options lorsque vous recherchez une étude de notaire à vendre. La première, la plus classique consiste à activer votre réseau pour identifier des potentiels cédants / cédantes. Toutefois, il existe aussi des cabinets spécialisés dans la transmission des offices. 

    Acquérir une étude de notaire est une opération complexe d’où l’importance de s’entourer de professionnels compétents qui vont vous accompagner dans toutes les étapes d’une cession. 

    Découvrez comment trouver une étude de notaire à vendre et comment analyser le dossier de présentation ou l’annonce. 

    Qu’est-ce qu’un cabinet spécialisé dans les études de notaire à vendre ?

    Faire le choix d’un cabinet spécialisé dans la transmission d’études de notaires vous assure d’avoir comme interlocuteur un expert ayant toutes les compétences pour mener à bien votre projet d’acquisition d’une étude notariale.

    À noter 

    Notre cabinet spécialisé dans votre secteur, le notariat, ne propose pas à la vente tous les biens disponibles sur le marché mais seulement une sélection de bien trier sur le volet. 

    Ainsi, vous bénéficiez de notre sélection et des travaux d’analyse qui ont permis ce filtre.

    Votre recherche s’en trouve facilitée et votre projet d’acquisition démarre sous les meilleures hospices. 

    Leurs experts comprennent vos critères de recherche et ne vous proposent que des études susceptibles de vous intéresser. 

    Pourquoi choisir le cabinet Malatiré, spécialisé dans la transmission et la valorisation d’offices notariaux ?

    Le cabinet Malatiré a fait le choix de se spécialiser dans la transmission des études notariales depuis plus de 120 ans

    L’expertise et le réseau du cabinet lui ont permis de conduire avec succès des centaines de transactions à l’échelle nationale. 

    Le cabinet Malatiré vous accompagne tout au long de votre projet de cession.

    Afin que la vente se déroule dans les meilleures conditions possibles, les études de notaire à vendre ne sont pas directement accessibles. Vous devez contacter le cabinet pour connaître toutes les opportunités du moment. Vous avez également la possibilité de vous abonner à notre newsletter pour recevoir les derniers offices mis en vente.

    Nous vous demanderons de signer un mandat d’acquisition et un accord de confidentialité pour recevoir le dossier de présentation complet des offices notariaux qui vous intéressent. 

    Que faire après avoir trouvé une étude notariale à vendre ?

    Lors de la mise en vente de son office notarial, le cédant dresse un état des lieux complet de son étude afin notamment de pouvoir répondre à vos questions. 

    Nous constituons, avec l’aide du cédant, un dossier de présentation qui comprend toutes les informations sur l’activité de l’étude de notaire à vendre, dont le chiffre d’affaires et son évolution, le montant des émoluments, la répartition des activités (droit de la famille, droit immobilier, ventes immobilières, conseils juridiques ou en fiscalité…), les charges, le fonctionnement interne, etc. Ce dossier vous permet d’appréhender l’étude dans sa globalité et vous pourrez, après analyse, nous poser vos questions ou les poser directement au cédant lors d’un premier contact. 

    Dans 70-80% des cas, nos cédants nous mandatent pour réaliser une prestation d’évaluation de leur étude notariale. Nous y intégrons une matrice SWOT avec les points forts, les points faibles, les menaces et les opportunités de l’étude. Cela constitue un solide point de départ pour des discussions sereines et bien sûr d’éventuelles négociations sans que ce terme ait une connotation négative (nous privilégions la négociation en bonne intelligence évidemment comme par exemple si vous souhaitez un accompagnement de plusieurs mois du cédant pour bien transférer l’intuitu personae qu’il a acquis au fil des décennies).

    Une fois que vous avez pris connaissance des annonces d’étude de notaire à vendre, faites le tri et éliminez les dossiers qui ne répondent pas à vos critères : activité, emplacement, taille, clientèle, etc. Si une étude de notaire à vendre ne rentre pas dans vos critères prioritaires, nous ne recommandons pas de poursuivre l’analyse.

    Les demandes d’informations

    Lorsqu’une étude de notaire à vendre retient votre attention, vous êtes en droit de faire une demande d’informations. Toutefois, vous devez graduer votre demande au regard de la confidentialité des informations à fournir. Tous les renseignements ne seront pas communiqués en même temps. Certains nécessiteront la signature d’une lettre d’intention voire un stade plus avancé du processus comme c’est le cas pour l’identité des salariés par exemple. 

    À noter 

    Regardez chaque élément pour déceler les éventuelles incohérences !

    Nous pourrons vous assister dans votre analyse. La phase d’analyse et celle de la première rencontre sont deux phases déterminantes et que vous devez conduire avec réactivité car vous êtes encore en concurrence probablement avec d’autres acquéreurs. Ces deux phases sont à distinguer des phases qui suivent la contresignature de votre lettre d’intention d’achat par le cédant. En effet dans la mesure où votre lettre d’intention d’achat mentionne une période d’exclusivité pour conclure l’opération, vous serez plus serein ensuite sachant que vous êtes, pour une durée déterminée, le seul à pouvoir faire affaire. 

    Les négociations

    Tout au long des négociations posez-vous les bonnes questions en tant qu’acquéreur d’un office notarial : 

    • Vous voyez vous dans l’étude ? dans cette géographie ?
    • Serez-vous à l’aise avec le personnel et l’activité ? Avez-vous les compétences requises ou êtes-vous en mesure de les acquérir rapidement ? 
    • Qu’apporterez-vous à l’étude ? 
    • Avez-vous compris le fonctionnement de l’étude ? Ya-t-il des personnes clés sur lesquelles vous pourrez vous appuyer pour gérer l’office ?
    • Avez-vous déjà identifié des axes de développement ?  
    • Avez-vous des doutes sur certains éléments ? 

    Si tous les indicateurs sont au vert, tournez-vous vers le prix de vente. Si celui-ci correspond à la valorisation produite par nos soins vous aurez ainsi plus de garanties d’acheter au prix du marché et que ce prix soit finançable par un organisme bancaire. S’il n’y a pas de valorisation en bonne et due forme, appuyez vous sur notre cabinet pour évaluer même sommairement si le prix semble convenable (dans ce cas là nous effectuons des calculs de contrôle du prix qui ne remplacent aucunement une évaluation en bonne et due forme mais peut vous rassurer).

    Le prix du vendeur et le vôtre ne sont pas dans la même temporalité. Le vendeur est tourné vers le passé, vers l’activité qu’il a créé alors que pour vous, il s’agit de votre avenir, vous achetez votre emploi d’une certaine manière. 

    Examinez le mode d’évaluation du prix par le cédant. 

    Attention, le prix ne fait pas tout. Regardez les modalités de paiement, les garanties, l’accompagnement proposé par le vendeur, etc. Vous devez prendre en compte tous ses éléments lors de la négociation du prix de vente. 

    Le recours à un professionnel

    L’acquisition d’une étude de notaire à vendre est une opération délicate et complexe. Par ailleurs, vous n’avez peut-être pas toutes les compétences pour appréhender tous les éléments à analyser avant de conclure la vente. 

    Faire appel à un professionnel spécialisé dans l’acquisition des études de notaire est alors recommandé. 

    Par exemple, le cabinet Malatiré vous accompagnera à chaque étape. 

    Au tout début de votre recherche d’une étude de notaire à vendre, nos experts feront le point avec vous sur vos critères (emplacement, activité, budget, etc.) afin d’éclaircir votre projet et vous renseigner sur l’état du marché du notariat. 

    Les premiers éléments retenus nous permettront de vous proposer des études de notaire à vendre répondant à vos critères, mais pas seulement. Ce seront des dossiers dans lesquels vous aurez toutes vos chances. En effet, les cédants ont aussi certaines attentes relatives au repreneur : sa situation financière, son expérience, etc. La réactivité aussi est également très importante. Vous l’oubliez parfois mais il s’agit même de votre première arme à disposition pour vous démarquer. 

    N’hésitez pas à contacter le cabinet Malatiré, spécialiste de la transmission des études notariales pour évoquer votre projet d’acquisition. Nous avancerons étape par étape pour trouver l’étude qui correspondra à votre situation et à vos besoins. Le cabinet sécurisera la transaction et vous apportera un accompagnement tout au long de celle-ci : de la préparation de votre projet à la signature du traité de cession avec le cédant.

  • 10 conseils pour réussir la cession d’un office notarial 

    La cession d’un office notarial est un événement crucial et complexe dans la vie d’un notaire. Pour réussir cette vente, il est important d’éviter certaines erreurs et de préparer en amont son projet. À travers cet article, nous allons vous prodiguer 10 conseils pour aboutir à une cession dans des conditions optimales. 

    1) Se préparer à la cession d’un l’office notarial

    Lorsque vous envisagez de vendre votre office notarial, vous devez mûrir votre projet.

    Vous devez bien réfléchir aux différents aspects de la cession : pourquoi voulez-vous vendre ? Quels sont vos projets après la cession ? Souhaitez-vous vendre vos parts ou le fonds libéral ? Quelle est la part que vous souhaitez céder ? Comment préparer l’entrée d’un nouvel associé ou le changement de direction ? Quelle sera la fiscalité appliquée sur la vente ?

    Il est important de bien connaître toutes les options que vous avez. 

    L’anticipation est le meilleur moyen de réaliser une cession dans les meilleures conditions possibles

    La cession de l’office notarial doit être préparée et planifiée

    Beaucoup de cédants se précipitent lors de la vente et néglige sa préparation. Ils nous contactent directement sans avoir réfléchi à leur projet et sans avoir préparé les différents points qui seront soulevés lors de la vente.

    Se précipiter, c’est aussi prendre des décisions à la hâte qui pourront avoir des impacts sur la cession, notamment en cas d’évaluation incorrecte réalisée par exemple, par un non expert en évaluation d’étude notariale. Une surévaluation importante vous empêchera de trouver un acquéreur voire empêchera le financement par la banque de l’acquéreur et une sous-évaluation ne validera pas tout le travail que vous avez fourni ! 

    Quand commencer à préparer la cession de l’office notarial ? Selon le projet et sa taille, comptez entre 3 et 12 mois avant la mise en vente ! Il s’agit ici d’une fourchette confortable pour la préparation, raccourcir ce délai est possible mais il faut le faire avec l’accompagnement minutieux d’un cabinet spécialisé comme le nôtre pour ne pas confondre vitesse et précipitation. 

    2) Se faire accompagner par des professionnels de la transmission

    Lorsque vous vous entourez d’un professionnel expérimenté dans la cession d’études notariales, vous faites le choix de préparer une cession dans des conditions optimales. Celui-ci vous conseillera lors de chaque étape de la vente telle que la préparation du projet, la fixation du prix, la sélection des candidats repreneurs, la négociation des termes, la signature des documents dans le respect des obligations légales, etc. Il vous donne également des répères en termes de calendrier “raisonnable” ce qui peut vous donner une idée précise des prochains mois et éventuellement programmer aussi votre aventure post-notariat.

    Par exemple, le cabinet Malatiré, spécialisé de la transmission des études notariales, commencera toujours par vous poser des questions sur votre projet et vos attentes lors d’un rendez-vous préliminaire.

    Ensuite, nos équipes vous feront bénéficier de notre très conséquente base de repreneurs que nous sonderons de manière progressive pour des raisons notamment de confidentialité. Nos consultants sélectionneront pour vous les candidats aux profils professionnels et aux capacités financières répondant à vos demandes (personnes morales, personnes physiques, primo-accédants ou éxpérimentés…). 

    Nos conseils sur les aspects financiers voire parfois juridiques (sans jamais empiéter sur le monopole des juristes vers qui nous vous renverrons dans certains cas) vous aideront à naviguer dans les aspects complexes de la transaction comme la valorisation de l’office notarial ou la rédaction d’une lettre d’intention d’achat ou encore le traité de cession. 

    Le recours à un professionnel vous garantit la réussite de la cession de l’office notarial, mais également des conditions idéales pour chaque partie en évitant les nombreux pièges de la vente.

    3) Analyser les tendances du secteur

    Le monde des affaires, et notamment le secteur du notariat, est en constante évolution. 

    Il suffit rarement de mettre un panneau « à vendre » sur votre étude pour attirer un repreneur et réaliser une vente optimale. Vous risquez surtout de voir les curieux arrivés et de passer à côté des vraies opportunités. 

    Pour éviter les erreurs, commencez par comprendre les tendances actuelles, les évolutions impactant votre secteur (économiques, démographiques et réglementaires) et les motivations des repreneurs. Vous pourrez ainsi opter pour un positionnement stratégique et attractif pour réussir votre cession.

    Le cabinet Malatiré possède une connaissance approfondie du secteur notarial. Il peut vous aider à reconnaître les opportunités et les nouveaux défis. Le cabinet proposera votre offre à sa base d’acquéreurs qualifiés ayant déjà signé un mandat d’acquisition et une clause de confidentialité.

    4) Évaluer rigoureusement la valeur de l’office notarial

    L’un des éléments fondamentaux de la cession d’un office notarial est la fixation du prix de vente. Sous-estimer ou surévaluer la valeur de votre étude aura des conséquences sur votre cession. Un prix au-dessus du marché dissuadera les acquéreurs potentiels. Plus le prix est élevé, plus leur crédit sera important et difficile à avoir, avec un reste à vivre parfois trop faible. À l’inverse, une sous-évaluation ne met pas en valeur le travail que vous avez effectué et, dans certains cas, vous pourrez perdre de l’argent. Il est donc important de procéder à une valorisation rigoureuse de votre étude notariale afin de trouver un prix juste.

    En effet, si vous évaluez seul votre étude notariale, vous risquez de vous appuyer sur des données irrationnelles. 

    Le prix de cession d’un office notarial est le point central des négociations. Il est donc important de pouvoir présenter un rapport de valorisation solide et précis

    5) Demander la signature d’une clause de confidentialité à l’éventuel repreneur

    La confidentialité est essentielle au bon déroulement de la cession d’un office notarial alors qu’elle est souvent sous-estimée.

    Rendre public votre cession peut avoir des conséquences importantes sur votre projet de cession en affaiblissant votre cabinet face à vos concurrents (par exemple le débauchage de l’équipe) et en refroidissant certains clients attachés à votre personne ou à votre étude. Évitez d’entacher la réputation de vos services via une fuite d’informations. La confidentialité vous permettra plus facilement une cession au prix souhaité et des négociations dans de meilleures conditions.

    L’une des premières mesures à prendre lors de la cession est donc de mettre en place des engagements de confidentialité. Premièrement, vous devez veiller à ce que les personnes dans la confidence (associé, personnel, expert-comptable, etc.) préservent la confidentialité du projet de cession. 

    Deuxièmement, pensez à faire signer un contrat de confidentialité à l’éventuel repreneur afin de pouvoir lui partager certaines informations. 

    6) Solliciter son personnel

    Bien évidemment, au début de votre projet de cession d’office notarial, vous n’allez pas le révéler à toute votre équipe. Choisissez les personnes de confiance et compétentes pour leur en faire part et vous aider dans la prise de décisions en temps voulu et si besoin.

    Si vous sélectionnez une personne clé, à qui vous confier, celle ci pourra aider le repreneur lors de la transition. 

    Avoir une ou deux personnes dans la confidence et prêtes à aider le nouvel arrivant est toujours un plus pour ce dernier et cela peut peser en votre faveur dans les négociations.

    7) Préparer l’office notarial à la cession

    Votre office notarial peut vous sembler parfait sous tous les angles, mais ce ne sera peut être pas le cas des éventuels acquéreurs. 

    Il est important de présenter l’étude notariale sous ses meilleurs jours voire d’effectuer quelques changements avant l’opération pour en apprécier la valeur (modernisation du parc informatique, renouvellement du serveur, travaux de rénovation l’étude…). Cela rassurera aussi les repreneurs potentiels qui n’aurtont pas d’investissements lourds à réaliser post-acquisition. 

    Pour commencer, l’élaboration d’un dossier de présentation solide et pertinent pour afficher les atouts et les axes de développement de votre office sera indispensable. Celui-ci sera fortement utile lors des négociations !

    8) Ne pas cacher d’informations aux candidats repreneurs

    Une fois que vous avez sélectionné des candidats à la reprise de votre office, ceux-ci auront besoin de certains documents financiers et juridiques relatifs à votre étude pour faire leur choix.

    Bien entendu, vous ne devez pas remettre tous les documents à chaque personne potentiellement intéressée. Dévoilez progressivement les éléments selon l’avancée du processus de vente et pour préserver la confidentialité. 

    Quand viendra l’heure des négociations, ne cachez rien au candidat repreneur sélectionné. Soyez honnête dans la présentation de votre étude car pour qu’une opération de cession d’étude notariale aboutisse la confiance entre vous et votre acquéreur doit s’installer. 

    9) Préparer un plan de transition

    La valeur de votre étude notariale prend en compte les risques encourus par le repreneur au moment de la transition. Or il existe une solution simple pour diminuer les risques : accompagner le repreneur pendant un certain laps de temps. En pratique, en cas de départ de l’étude de votre part, vous resterez quelque temps avec lui pour que le changement de direction n’affecte pas la clientèle. Vous pourrez ainsi garantir la continuité des activités et minimiser les perturbations.

    10) Signez les documents adéquats à chaque étape de la cession de l’office notarial

    Dès lors que vous aurez trouvé le repreneur adéquat, faites-lui signer une lettre d’intention pour le lier juridiquement à l’opération. 

    Puis au fur et à mesure de l’avancée de l’opération, vous devrez conclure :

    • un protocole d’accord appelé “traité de cession” dans le notariat entérinant les conditions de la cession ;
    • une garantie d’actif et de passif pour les cessions de parts sociales ou actions de société ;
    • l’acte constatant la levée des conditions suspensives mentionnées dans le traité de cession. 

    Vous avez le projet de céder votre office notarial ? Prenez contact dès maintenant avec les équipes du cabinet Malatiré pour obtenir toutes les informations nécessaires sur la cession et pour la débuter dans les meilleures conditions possibles.

  • Quel est le prix de cession d’une étude notariale ?

    Vous souhaitez vendre ou acheter une étude notariale ou des parts sociales ou des actions dans une étude notariale ? Un des points essentiels de cette transmission est la détermination de son prix.

    Depuis la réforme de 2015, le secteur du notariat est en mouvement et évolue vers des entreprises notariales de plus en plus concurrentielles. De nombreuses fusions, prises de participation et réorganisations ont eu lieu dans ce marché très porteur. De ce fait, la fixation du prix de cession d’une étude notariale se révèle être un enjeu important. 

    De nombreux éléments sont à prendre en considération pour pouvoir estimer le prix de cession d’une étude notariale tels que son chiffre d’affaires, le typologie des actes réalisés, sa localisation, sa taille, son personnel, ses locaux… 

    À travers cet article, nous allons vous expliquer quels sont les éléments qui impactent le prix d’une étude notariale et comment déterminer son prix.

    Comment se porte le marché du notariat ? 

    Le marché du notariat vit une crise importante depuis le début de l’année 2023 avec la dégradation du marché de l’immobilier. Les années précédentes le notariat affichait une nette progression du chiffre d’affaires, notamment grâce au marché de l’immobilier qui a battu tous les records de transactions lorsque les taux d’intérêts étaient au plus bas. En effet, le secteur peut représenter la moitié voire les deux tiers du chiffre d’affaires d’une étude notariale. 

    Toutefois, en sus du contexte morose actuel, le notariat est un secteur qui devient de plus en plus concurrentiel. Le nombre d’offices a grimpé, notamment en raison du nouveau cycle de création d’études notariales du Gouvernement. 

    Depuis 2016, le nombre de notaires a augmenté de près de 50 % : ils étaient 9 968 notaires en 2016 et 15 720 au 30 octobre 2020*.

    Cette hausse de concurrence pourrait augmenter le chiffre d’affaires global du notariat, tout en engendrant une diminution du chiffre d’affaires et de la rentabilité de certaines études.

    Par ailleurs, le décret 2020-931 du 29 juillet 2020 a amélioré la fluidité du marché du notariat en allégeant les procédures auprès de la Chancellerie pour certaines opérations telles que :

    • la transformation d’une SCP en SEL et inversement ; 
    • les retraits secs. 

    Le retrait sec est le retrait d’un associé sans la nomination concomitante d’un nouvel associé. Par exemple, c’est le cas lorsque la société rachète vos parts sociales ou vos actions.

    Quels sont les éléments déterminant le prix d’une étude notariale ? 

    De nombreux éléments impactent le prix de vente d’une étude notariale dont : 

    • le type de transaction (opération de vente à soi-même, cession à un tiers, réduction de capital…) ; 
    • son chiffre d’affaires et le résultat net ; 
    • la localisation ; 
    • la typologie des actes réalisés par l’étude ; 
    • la taille de l’étude ; 
    • l’ancienneté et la compétence du personnel 
    • la qualité des locaux et des investissements réalisés…

    La typologie des transactions

    Le type de transaction a un lien direct avec le prix de vente. Il est possible de différencier quatre ventes : 

    • la vente à soi-même, c’est-à-dire lorsque vous vendez votre étude à une société dont vous êtes majoritaire (transformation de la forme juridique, cession à une holding…) ; 
    • les prises de participation sans départ du cédant, c’est-à-dire l’entrée d’un nouvel associé dans l’étude (un notaire salarié qui devient associé ou l’entrée d’un tiers en cas de croissance d’activité) ;
    • la vente à un associé
    • la cession à un tiers avec départ du cédant

    Les cessions avec départ du cédant concernent généralement des départs à la retraite, des réinstallations dans d’autres zones géographiques, des personnes qui font une pause dans leur carrière… 

    Les ventes à soi-même et les prises de participation dans l’étude sans départ du cédant ont un prix de cession généralement inférieur aux cessions avec départ du cédant. Par exemple, dans le cadre d’une prise de participation d’un collaborateur salarié, son ancienneté et sa contribution dans l’étude seront prises en compte. La logique peut être de ne pas faire payer à un notaire salarié qui passerait associé le fruit de son travail quand, par exemple, il a contribué à développer le chiffre d’affaires de l’étude notariale. 

    À l’inverse, les opérations avec des tiers ont un prix supérieur, surtout en cas de départ du cédant.

    Attention : Lorsque vous réalisez deux opérations rapprochées, une cession de parts à un collaborateur de l’étude et une cession à une personne extérieure, il existe un risque fiscal si vous vendez à un prix inférieur vos parts au collaborateur qu’à la personne extérieure. En effet, l’administration fiscale pourrait s’estimer lésée en raison de la différence des droits d’enregistrement réglés lors de deux opérations (surtout si la cession concerne le même nombre de parts cédées). 

    Bon à savoir

    Avez-vous pensé à vendre votre étude tout en proposant à l’acheteur de fournir vos services durant une période d’accompagnement après la vente ? La planification de votre départ et l’accueil de votre successeur permettent de rassurer votre clientèle et à l’acquéreur de la conserver. En effet, vos clients vous sont fidèles car vous avez su répondre à leurs besoins pendant de nombreuses années. Ainsi, faire une transition souple pour la clientèle et notamment les clients importants est l’idéal. Vous pourrez ainsi relier peu à peu votre clientèle à votre successeur. De plus, une période de transition constituera un élément de réassurance non négligeable pour votre cessionnaire. Par ailleurs, assurez-vous de choisir un successeur qui a l’intention de concentrer sa pratique dans les mêmes domaines que les vôtres. 

    Le chiffre d’affaires de l’étude notariale

    Le prix de cession d’une étude notariale est principalement calculé en fonction de son chiffre d’affaires. 

    Le chiffre d’affaires moyen hors taxes et hors honoraires rétrocédés des études notariales cédées s’établit à 2 650 000 euros. Or, la valorisation moyenne des études notariales fluctue entre 60 et 90% de leur chiffre d’affaires hors taxes** avec un médiane autour de 79 % de leur chiffre d’affaires hors taxes** (et entre 2 et 3 fois l’excédent brut d’exploitation avant rémunération des notaires titulaires).

    Attention : 

    Un certain nombre d’opérations avant ou après l’application de ces coefficients doivent être effectuées pour évaluer correctement un office notarial. L’application seule d’un coefficient sur le chiffre d’affaires ou d’un multiple sur le résultat conduira systématiquement à des résultats erronés. Nous vous recommandons vivement de faire appel à un expert en évaluation d’offices notariaux comme le cabinet Malatiré pour vous assurer d’un travail de qualité sur lequel vous pourrez vous appuyer. 

    À noter 

    L’excédent brut d’exploitation (EBE) est le bénéfice dégagé par l’étude sans prendre en considération les charges exceptionnelles, les amortissements, l’impôts et les frais financiers. Il est l’équivalent de l’EBITDA, agrégat anglo-saxon couramment usité. 

    Plus le chiffre d’affaires de l’étude est important, plus la rémunération moyenne du notaire est élevée d’où son impact important sur le prix de cession. 

    La localisation de l’étude notariale

    L’emplacement géographique d’une étude a un impact important sur son prix de vente. Par exemple, les études situées dans les grandes métropoles ou les régions côtières attractives sont généralement cédées à un prix supérieur à celles situées dans le reste de la France (par exemple, les études du Sud-Ouest et de PACA sont particulièrement prisées).

    Par ailleurs, on ne peut pas considérer que les zones urbaines sont exclusivement les zones les mieux valorisées. Par exemple, une étude notariale rurale qui est seule sur sa géographie ou qui en couvre une très importante pourra être très fortement valorisée.

    À noter 

    Une zone est considérée comme rurale dès qu’elle compte moins de 5 000 habitants. 

    Il convient dans les zones rurales de regarder si vous pouvez bénéficier d’un avantage “zone de revitalisation rurale” (ZRR) qui vous exonère d’impôts totalement puis partiellement pendant une période pouvant aller jusqu’à 8 ans. 

    La typologie des actes réalisés 

    La structuration du chiffre d’affaires a une conséquence sur la valeur de l’office notarial, notamment en présence d’une activité ayant un pourcentage significatif dans le chiffre d’affaires. 

    Historiquement, les études qui réalisaient une partie importante de leur activité en immobilier, voire en immobilier complexe, étaient très bien valorisées. Depuis la pandémie du COVID et la crise immobilière que nous traversons, il convient de mieux valoriser les offices notariaux qui possèdent une partie conséquente de leur activité sur le droit de la famille. En effet, cette pratique n’est pas tributaire des vicissitudes du marché de l’immobilier et garantit une partie de l’activité de l’office notarial. 

    Chez Malatiré, nous avons pu observer que, pendant l’épidémie de covid-19, l’immobilier (notamment l’immobilier complexe) avait considérablement ralenti, voire s’était complètement arrêté par moment. Bien que le volume de transactions immobilières soit demeuré stable en 2022, il a baissé en 2023, notamment en raison de la hausse des taux d’intérêts. Or cette situation pourrait se traduit par une diminution du chiffre d’affaires de certaines études. 

    Cette situation nous a donc amené à rééquilibrer la fixation des coefficients pour apprécier la partie droit de la famille (dont certains actes peuvent être très rémunérateurs), voire les actes courants au détriment de certaines spécialités comme l’immobilier complexe par exemple.

    En effet, certaines études se sont spécialisées dans l’immobilier complexe. Leur chiffre d’affaires peut même en dépendre à 50 à 60%. Or, le marché de l’immobilier complexe est aujourd’hui très ralenti. 

    La taille de l’étude notariale

    Certaines études de taille modeste peuvent s’avérer particulièrement rentables du fait des salaires relativement modérés, de l’implication très importante du notaire titulaire et parfois même de certains avantages. 

    A contrario, certaines études notariales de taille importante génèrent parfois une rentabilité plus faible en pourcentage sur le chiffre d’affaires que les études notariales de petites ou moyennes importances en raison de frais et charges plus élevés. Toutefois, même si la rentabilité en pourcentage est inférieure, elle demeure à un très bon niveau en valeur absolue ce qui explique les rémunérations très importantes des notaires dans les structures de grande taille. 

    À noter 

    Une étude notariale est considérée de taille importante lorsqu’elle réalise plus de six millions d’euros de chiffre d’affaires

    Attention 

    D’autres éléments sont à prendre en compte lors de la valorisation de votre étude notariale tels que la réputation de l’étude et des notaires et les implantations des « études Macron » ou encore l’évolution du bassin économique dans lequel se situe l’étude notariale.

    Quel est le coût moyen d’une étude notariale ? 

    La valeur moyenne des études notariales se situe autour de 500 000 euros. Cependant ce montant peut vite grimper et atteindre plusieurs millions d’euros pour des études très dynamiques. 

    À noter 

    En plus du coût d’achat, n’oubliez pas de prendre en compte les frais de lancement (location de bureaux, achat de matériel, coût du personnel…). 

    Comment estimer son étude notariale ? 

    Estimer son étude notariale n’est pas simple. La plupart des notaires appréhendent mal la valeur marchande de leur étude. Il faut examiner et évaluer les actifs tangibles de l’étude et la valeur de la clientèle. Or ce deuxième point se révèle délicat, c’est pourquoi se tourner vers un professionnel spécialisé dans la transmission des études notariales est essentiel. 

    Certaines informations devront lui être communiquées pour évaluer l’étude ou les parts de celle-ci telles que :

    • l’historique de l’étude ;
    • la typologie des actes réalisés par spécialité (actes courants, droit de la famille, droit des sociétés…) ;
    • la répartition et la concentration géographique ;
    • la récurrence de la clientèle ; 
    • le chiffre d’affaires de l’étude et son évolution au cours des dernières années ; 
    • la rentabilité de l’étude et son évolution au cours des dernières années ; 
    • des informations sur la qualité du personnel et de son maintien ; 
    • les contrats concernant le matériel utilisé (serveurs, logiciels, entretien…) ; 

    L’analyse de ces éléments peut s’effectuer à l’aide des documents suivants : la déclaration d’activité professionnelle (DAP), les comptes annuels (quand ils existent), les statuts (s’il y en a), le bail des locaux… 

    En plus de la valorisation du prix d’une étude notariale avec les éléments ci-dessus, il est important de fixer son prix en s’appuyant sur les coefficients de référence pour le notariat (notamment ceux établis par des professionnels de l’évaluation d’offices notariaux comme le cabinet Malatiré). Par exemple, nous réalisons, chez Malatiré et comme il se doit en matière d’évaluation d’offices notariaux, systématiquement deux méthodes : une première basée sur le chiffre d’affaires et une deuxième basée sur les bénéfices réalisés. 

    Il est aussi nécessaire d’expliciter votre projet de cession et de détailler vos attentes (rapidité de la cession, maximisation du prix de cession…). Ainsi, un processus sur mesure pour l’atteinte de votre objectif pourra être défini.

    Par ailleurs, chaque vente est unique. Il est possible de prévoir différentes clauses dans le contrat de cession pour : 

    • permettre la bonne transmission de l’intuitu personae via un accompagnement sur mesure
    • protéger l’acquéreur contre la réinstallation du cédant ou la perte de chiffre d’affaires du fait de pratiques déloyales avec une clause de non-concurrence bien calibrée ; 
    • ajuster le prix de cession en fonction de la performance de l’étude entre le début des négociations et la signature d’un traité de cession. Cela permet à l’acquéreur et au vendeur d’opérer une transaction au juste prix. Dans ce cas, le cédant conserve, par exemple, le bénéfice qu’il a contribué à générer avant la signature du document de cession.

    Comme vous pouvez le voir, valoriser son étude notariale est une opération délicate qui requiert la prise en considération de nombreux éléments. L’équipe de Malatiré se tient à votre disposition pour déterminer avec vous, votre projet et le prix de votre étude. Nous déterminerons la valeur de votre étude notariale en réalisant une analyse complète de votre structure.

    * Source : notaires.fr

  • Tout savoir sur la cession d’une étude notariale

    Vous souhaitez vendre la totalité ou une partie de vos parts sociales ou actions de votre étude notariale ? Cette cession doit suivre une procédure réglementée. 

    Sauf intervention législative, environ 350 notaires sont nommés chaque année. De ce fait, de nombreuses cessions ou prises de participation ont lieu. La procédure à suivre diffère selon à quelle personne vous vendez vos parts sociales ou d’actions : un tiers, un associé ou à la société. Par ailleurs, des démarches supplémentaires sont à effectuer en cas de retrait de l’étude. 

    À travers cet article, nous allons voir les différentes étapes de la cession des titres d’une étude notariale. 

    Quelles sont les étapes préliminaires d’une cession de parts sociales ou d’actions d’une étude notariale ? 

    Avant de commencer les démarches, vous devez prendre le temps de réfléchir à la vente en question : la forme de la cession (cession de titres ou cession du fonds libéral), le profil du repreneur (ses compétences, son expérience, ses ressources financières), le coût fiscal et social de la cession… 

    À noter 

    La cession de titres permet de réaliser le transfert des droits attachés aux titres (= actifs et passifs) alors que la cession du fonds n’entraîne que le transfert de l’actif. 

    Une fois votre projet défini, il faut se tourner vers la valorisation de votre étude notariale et de ses parts sociales ou actions selon le type de société. 

    Dès que vous avez un projet de cession, contactez les équipes de Malatiré. Nous réaliserons un premier entretien téléphonique pour bien qualifier votre projet et ainsi pour voir chiffrer de l’opération, nous vous transmettrons un ordre de mission et nous pourrons ensuite démarrer nos travaux

    La valorisation des parts sociales ou des actions de l’étude notariale 

    L’estimation de votre étude notariale permet de déterminer sa valeur. Elle se fait généralement au regard de la valeur de sa clientèle en prenant en considération différents éléments dont le chiffre d’affaires, la qualité de clientèle, la localisation, les prestations réalisées, le personnel, la qualité des locaux, les perspectives de développement…

    À noter 

    Les statuts prévoient parfois les modalités de détermination de la valeur des parts sociales ou des actions notamment quand les associés sont en désaccords. Il est en général prévu de faire appel à un expert indépendant comme c’est le cas de notre cabinet. 

    Malatiré, spécialiste de la cession et valorisation d’études notariales, vous propose ses services pour évaluer le droit de présentation et/ou des parts sociales ou des actions de votre office notarial. Nous viendrons à votre rencontre pour mieux appréhender les caractéristiques de votre office (fonctionnement interne, type de clientèle…) et ferons une analyse de votre structure. La rigueur, l’expérience et la renommée du cabinet au sein de votre profession sont des éléments déterminants de cette phase.   

    La réalisation d’un audit

    Il sera fortement recommandé aux acquéreurs de faire réaliser un audit financier comprenant toutes les informations chiffrées sur l’activité de l’office (montant et nature des émoluments, évolution des produits, charges par catégories…). Ce rapport vise à déceler les points faibles et les points forts de l’étude

    L’audit permet de valider les éléments fondamentaux de la valorisation et est une référence pour les parties. Il donne un caractère officiel et authentique aux chiffres. Le faire en amont de la signature d’un traité de cession permet de signer ce dernier en connaissance de cause et “l’esprit libre” puisque l’audit a été réalisé. 

    A contrario si l’audit révèle des problèmes potentiels ou irrégularités, il conviendra de se demander si ces écueils sont de nature à compromettre l’opération ou dans le cas contraire si une baisse de prix ou un dispositif adéquate ne doit pas être mis en place pour se prémunir du risque identifié, par exemple. 

    La recherche des candidats repreneurs

    Une fois votre projet défini et le prix de cession fixé grâce à la valorisation, il convient d’entamer la phase de recherche d’acquéreurs via un cabinet spécialisé. Cette solution est idéale lorsque vous souhaitez que l’opération demeure confidentielle, notamment pour éviter une perte de la clientèle ou un débauchage du personnel ou encore qu’elle se réalise relativement rapidement du fait de l’expérience ou de la base d’acquéreurs conséquente du cabinet sélectionné

    Une fois en présence des candidatures, il est nécessaire de les comparer pour faire le meilleur choix. Le candidat doit avoir la capacité financière pour rejoindre l’étude et être compatible avec son fonctionnement et d’éventuels autres associés. 

    Si vous décidez de nous confier la cession de vos parts sociales ou de vos actions, sachez que Malatiré s’occupe d’effectuer une présélection des candidats parmi sa base importante d’acquéreurs après des vérifications d’usages (identité, diplômes, apport, compétences…). Nous ne vous présenterons que les candidats qui correspondent à vos demandes. 

    La négociation

    Une fois un candidat repreneur sélectionné, les négociations commencent. Avoir une valorisation bien étayée et documentée vous permet, en général et sauf surprise lors de l’audit, de limiter considérablement les discussios sur le prix.  D’autres points vont alors être négociés : la clause de non concurrence, la garantie d’actif et passif, le calendrier de cession, la répartition du résultat…

    Bon à savoir 

    La transparence est de mise dans cette phase : il convient donc qu’acquéreur et vendeur expriment clairement leur besoin ou envie pour que tout potentiel malentendu ou point de discorde se dissipe rapidement !

    La rédaction d’une lettre d’intention

    Signer une lettre d’intention officialise la volonté du repreneur de se porter acquéreur de l’étude dans les conditions proposées. Par ailleurs, avec l’accord de confidentialité préalablement signé par tous nos acquéreurs, vous pouvez communiquer en toute sérénité des informations confidentielles.


    En cas d’intégration d’un nouvel associé dans l’équipe, c’est également le bon moment pour organiser une rencontre. 

    Bon à savoir 

    L’identité des salarié(e)s notamment lors de la transmission des bulletins de salaires à l’acquéreur doit rester le plus longtemps possible confidentielle. 

    La conclusion du traité de cession

    Une fois que le cédant et le repreneur ont trouvé un accord, les parties peuvent le formaliser en signant un traité de cession (par acte sous seing privé ou par acte authentique) contenant toutes les mentions obligatoires prévues :

    • l’identité du cédant, du cessionnaire et de la société ;
    • le nombre de parts sociales ou d’actions cédées ; 
    • le prix unitaire des parts et le prix total ; 
    • les modalités de paiement du prix ;
    • l’agrément des associés (qui peut intervenir après mais devra dans ce cas là faire l’objet d’une condition suspensive. 

    Quelles sont les démarches à effectuer lors d’une cession de titres d’un office notarial ? 

    Une procédure stricte est à respecter lors de la cession de parts sociales ou d’actions d’une étude notariale. Celle-ci dépend de la qualité du repreneur : un tiers, un associé ou la société. 

    La cession des parts sociales ou d’actions à un tiers 

    Lorsque vous cédez la totalité ou une partie de vos actions ou parts sociales à un tiers de la société, la cession est réalisée sous la condition suspensive de l’agrément du garde des sceaux et de l’éventuelle approbation du retrait du cédant par ce dernier.

    De plus, la cession requiert le consentement de la société et des associés qui devront également donner leur agrément

    La procédure d’agrément peut être légèrement différente selon la forme juridique de l’office. Dans tous les cas, elle nécessite de notifier le projet de cession à la société et aux associés. Une assemblée générale est alors organisée pour voter l’agrément de cession de parts sociales ou des actions. 

    Bon à savoir

    En l’absence de réponse dans le délai mentionné dans les statuts, l’agrément des associés est considéré comme acquis.

    Si les associés refusent l’agrément, ils devront acquérir eux-mêmes ou faire acquérir lesdites parts sociales ou actions par la société ou un autre tiers. En général, la société dispose d’un délai de six mois à compter de la notification de son refus pour présenter un projet d’achat des parts. 

    À noter 

    Ce délai peut être prorogé par le ministre de la Justice à la demande de tous les associés. 

    Nous vous recommandons de bien relire vos statuts car ces délais peuvent varier.  

    À défaut d’accord sur le prix de cession, il est généralement fixé par un expert désigné selon l’article 1843-4 du Code civil

    Dans un même temps, le cessionnaire a l’obligation d’adresser, au garde des sceaux, une requête tendant à sa nomination en qualité de notaire associé exerçant au sein de la société. Celle-ci est à transmettre par téléprocédure sur le site du ministère de la Justice (site “OPM” des officiers publics ministériels) avec l’acte de cession et les pièces justificatives (le consentement donné par la société, les éléments permettant d’apprécier les possibilités financières du repreneur en cas d’emprunt…).

    Toute modification de la répartition ou du nombre des titres détenus par les associés doit être portée à la connaissance du garde des sceaux dans un délai de 30 jours (via la téléprocédure). Le garde des sceaux peut faire opposition à la cession dans un délai de deux mois. Ces éléments ont parfois été modifié par le décret du 29 décembre 2022, nous vous invitons donc à lire l’article que nous avons spécifiquement sur ce sujet. 

    Dans les 20 jours suivant la demande, le bureau du Conseil supérieur du notariat communiquera au ministre de la Justice, toutes les informations dont il dispose permettant d’apprécier les capacités professionnelles et d’honorabilité du repreneur. 

    Une fois les différentes démarches effectuées, les statuts de la société devront être modifiés. De plus, le changement devra être enregistré auprès du service des impôts des entreprises dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte de cession. Il faudra également enregistrer l’acte de cession auprès du greffe du tribunal.

    La cession des parts sociales ou des actions à un associé

    La cession à un associé (ou à un conjoint, ascendant ou descendant) ou à la société ne requiert pas de suivre la procédure d’agrément. 

    Attention : les statuts peuvent tout de même prévoir l’exigence d’un agrément. 

    La cession doit faire l’objet d’une déclaration, deux mois au moins avant la réalisation de la cession, au garde des sceaux et au bureau du Conseil supérieur du notariat. Il est notamment procédé à cette déclaration lorsque le cédant demeure dans la société avec des parts d’intérêts ou s’il a atteint la limite d’âge. 

    L’envoi de l’acte de cession (et des justificatifs comme la délibération de l’assemblée des associés ayant décidé de la réduction du capital en cas de rachat des parts sociales ou des actions par la société) est également adressé au garde des sceaux sur le site internet du ministère de la Justice et au bureau du Conseil supérieur du notariat. 

    Le garde des sceaux peut faire opposition à la cession dans un délai de deux mois à compter de la déclaration. 

    En l’absence d’opposition et dans les 30 jours suivant la réalisation de la cession, le cessionnaire en informera le bureau du Conseil supérieur du notariat. 

    À noter

    Toutes les démarches liées aux modifications statutaires et à l’enregistrement de la cession seront également à réaliser. En cas de cession à la société, la société devra réaliser une réduction du capital social.

    La procédure de retrait de l’associé 

    Lorsque vous souhaitez quitter l’étude notariale, vous devez déclarer ou demander votre retrait à la société. Il est alors nécessaire de lui notifier votre demande par lettre recommandée avec accusé de réception. 

    La société dispose alors d’un délai de 12 mois à compter de la notification pour remplir son obligation de retrait, sous condition suspensive de l’acceptation du retrait par arrêté du garde des sceaux. 

    Le cas du retrait sec 

    Depuis le 1er janvier 2021, la procédure est simplifiée pour les retraits secs, c’est-à-dire les cessions sans nomination concomitante d’un nouvel associé en remplacement de l’associé se retirant. Il s’agit des cessions à la société, aux autres associés ou à l’un ou plusieurs d’entre eux avec départ du cédant. 

    La cession doit faire l’objet d’une déclaration par téléprocédure sur le site internet du ministère de la Justice. Le garde des sceaux dispose d’un pouvoir d’opposition dans les deux mois suivant le dépôt du dossier complet. 

    La déclaration est aussi à envoyer au Bureau de gestion des carrières des notaires (declaration.csn@notaires.fr).

    En l’absence d’opposition, le retrait prendra effet à l’expiration du délai de deux mois. 

    À noter 

    Il n’y a pas de délai d’opposition lorsque le cédant a atteint la limite d’âge ou s’il détient toujours des parts d’intérêts.

    Les parts d’intérêts sont les parts transmises lors d’un apport en industrie. Elles sont incessibles et doivent être annulées. La société annule les parts dans un délai de six mois à compter de l’envoi de la demande par lettre recommandée avec accusé de réception, sous condition suspensive de l’acceptation du retrait par arrêté du garde des sceaux. 

    Après le délai d’opposition, l’acte de cession devra être envoyé dans les 30 jours sur le site OPM et sur celui du Bureau de gestion des carrières des notaires (declaration.csn@notaires.fr).

    Comme vous pouvez le voir, la procédure de cession des parts sociales ou d’actions d’une étude notariale n’est pas simple. Les équipes de Malatiré se tiennent à vos côtés pour vous assister tout au long de la cession / acquisition.